부동산 정책에 대한 <경실련>의견(요약) - 5대 방향 및 15대 세부과제 - 1. 토지공개념제도 강화 ㅇ토초세와 택지소유상한제는 각각 94년 7월과 2002년 7월 위헌 판결을 받아 사실상 무력화됐 고, 현재는 2004년 1월까지만 부과되는 개발부담금만 남아 있는 상태임. 그러나 이 두 제도의 위헌 판결은 알려진 것과는 사실이 다름. 즉, 헌법재판소의 위헌판결은 법리적·기술적 부분에 대한 판결 이었으며, 정책적 차원에서는 합헌 판정을 받음 ㅇ헌법 123조는 '국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있 다'고 규정하고 있으며, 이는 우리나라와 같이 부동산투기가 주기적으로 발생할 수 있는 상황에서 는 토지공개념을 제한적으로 적용할 수 있는 근거를 제시하고 있음 ㅇ결론적으로 토지공개념은 현재 정책적 차원에서 여전히 유의미하며 부동산 투기 근절과 국토 의 효율적 이용을 위해서는 기존제도의 유지, 강화가 필요함 ① 토지거래허가제 강화 - 이 제도는 사실상 실수요자를 제외하고는 토지 취득이 불허되기 때문에 투자목적의 땅 매입 은 불가능하여 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 극대화할 수 있는 제도임 - 따라서 이 제도를 현행보다 대폭 강화하여, 아파트의 경우 토지지분이 있으므로 투기지역이 나 투기과열지구 등에 한해 적용면적 기준을 대폭 낮춰 거래시 허가를 받도록 하거나, 허가요건 에 '거주지'나 '직장 등과의 거리' 등을 넣음으로써 실수요자 위주로 거래가 이뤄지도록 유도하는 현행 제도를 확대, 강화할 필요가 있음 ② 개발부담금제 유지, 확대 시행 - 향후 신행정수도 건설, 신도시 건설, 주택 500만호 건설 등 대규모 토지개발사업이 계속 진행 될 전망이며 이들 대형 개발사업은 용도지역 전환과 기반시설 설치 등의 과정을 거치면서 토지가 격이 상승할 것으로 예상되기 때문에 이 과정에서 발생하는 개발이익을 환수하고 나아가 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 그 목적으로 하는 현행 개발부담금제도는 유지, 강화되어야 함 2. 부동산 관련 세제강화 ㅇ토지보유세의 실효세율이 지나치게 낮아서 토지공개념의 정신을 구현하지 못하고 있을 뿐 아 니라, 부동산 투기가 쉽게 일어날 수 있는 제도적 환경을 제공하고 있음 특히 보유세는 낮고, 거래세는 높은 부동산 관련세제, 비현실적인 과표와 세율체계, 부동산이 주거목적이 아닌 투기수단으로 활용되는 우리와 같은 상황에서는 주기적으로 부동산투기가 반복 될 수 밖에 없음 ㅇ정부에서는 과표현실화 등을 통해 부동산 보유세를 강화하는 방침을 정해 놓고 있지만, 부동 산 문제를 해결하기에는 매우 약한 수준이고 추진 속도도 지나치게 점진적임. 따라서 현재의 부동 산 투기 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 부동산 보유세 강화, 과표현실화 등 부동산 관련세 제 개선의 실질적인 조치가 취해져야함 ① 토지보유세 강화 : 실거래가 적용 - 과세표준은 실지거래가액 적용을 원칙으로 하고, 현행 자산 보유과세의 세율체계를 재조정하 고, 과세수준 역시 자산가액의 0.3%를 약간 초과하는 수준에서 일본·미국의 부담수준인 1%정도로 상향하는 수준으로 개선되어야 함 ② 토지세의 이원화 및 과표현실화, 특례제도 폐지 - 종합토지세를 이익설에 입각하여 모든 토지에 대해 단일세율로 과세하는 지방세와 새로이 능 력설에 입각하여 토지소유자의 상위 5%정도만을 과세대상으로 하여 누진세율로 과세하는 국세를 신설하는 2원화하되, 그 세수를 지방양여금 재원으로 하여 지자체에 되돌려주도록 함 - 과세의 비효율성을 완화하기 위해 종합토지세상 비과세감면, 별도 합산과세, 분리과세제도를 폐지하여 가능한 모든 토지를 종합 합산과세해야 함 ③ 양도소득세 비과세 감면제도 철폐 - 조세특례제한법상의 양도소득세 비과세 감면제도를 철폐함으로써 과세베이스를 확장해야 함 - 실거래가격에 기초한 자본이득 환수가 되도록 양도소득세 과표현실화 추진 ④ 취득·등록세 통합, 취득과세 저부담 - 자산의 취득이라는 하나의 거래에 대하여 같은 거래금액에 대해 2개의 세목을 과세하는 것은 세제의 불필요한 복잡성 초래 (조세논리에 배치될 가능성) - 이를 위해서는 부동산 취득과 관련되는 취득세와 등록세를 하나의 세목으로 통합하고, 실거래 가에 2%정도의 세율로 설정함 ⑤ 부동산 실거래가 파악 - 현재 지자체, 국세청, 건설교통부 등으로 다원화되어 있는 평가기관을 일원화, 전문화하여 건 물평가액의 현실화, 공동주택의 토지와 건물의 통합평가, 토지평가의 개선과 함께 실거래가 중심 의 과세체계를 원칙으로 개선하고, 자료를 축적하여 부동산 통합관리시스템(D/B구축)을 도입하 는 것이 필요함 ⑥ 1가구 다주택 현황 파악 및 과세 - 따라서 정부는 1가구 다주택 현황을 조속한 시일 내에 파악하고 그에 과세 방안을 강구해야 할 것임 3. 분양제도 개선 ㅇ주택선분양제도의 시행으로 규제된 분양가와 실거래가의 가격차로 분양시장에 투기적 수요가 가세하였으며 1998년 2월부터 분양가가 완전히 자율화되고 경쟁적으로 분양가 인상이 이루어지 는 등 부작용이 속출하고 있음 ㅇ아파트 분양가와 관련해서, 건설업체들은 아파트 분양가 자율화 이후 경쟁적으로 분양가를 올 리고 있으며, 이로 인해 소비자들에게 과도한 부담을 줄 뿐 아니라, 주택경기과열과 부동산투기를 부추기고 있음 ① 후분양제 도입 - 먼저, 국민주택규모 이상의 아파트와 공공사업자가 공급하는 아파트에 대해서 후분양제를 실 시하고 - 향후 국민주택 규모 이하 등 모든 아파트에 대해 후분양제를 확대 실시해야 함 ② 분양원가 공개 - 건설업체들로 하여금 아파트 공급시 공사원가를 공개하도록 의무화하여 적정한 분양가가 산 정될 수 있도록 함 - 이를 통해 서민들의 주거안정과 분양원가의 투명성을 확보함으로써 주택시장의 안정화를 이 루도록 함 ③ 분양권 전매 금지 - 정부는 주택시장 과열을 진정시키기 위해 투기과열지구 등에서 분양권 전매를 금지해왔음. 분 양권 전매제도는 과거 정부가 건설경기활성화를 통한 경기부양 차원에서 정책으로 활용되어 그 폐 해가 심각할 뿐 아니라, 투기적 가수요를 촉발시켜 결과적으로 부동산투기를 부추기고 있는 실정 임 - 따라서 정부는 이 제도를 한시적, 제한적으로 금지할 것이 아니라, 분양권 전매 자체를 전면 금지함으로써 투기적 가수요를 근원적으로 차단해야 함 4. 부동산실명제의 올바른 실시 ① 부동산실명제법 개정 - 명의신탁되는 부동산은 수탁자(명의자)의 것으로 봐야 한다 - 부동산에 대해서는 원칙적으로 어떠한 형태의 명의신탁도 인정되어서는 안된다 - 불필요한 특례조항은 없어야 한다 ② 상속세및증여세법상 명의신탁재산의 증여의제를 근거로 증여세 부과 - 만약 현재 상황에서 위와 같은 전면적인 부동산실명제법의 개정이 여의치 않을 경우, 상속세 및증여세법상 명의신탁재산을 증여의제로 인정, 부과토록 해야 함 5. 금융 대책 ① 소득에 따른 대출한도 규제 조기 도입 - 금감원에서 논의중인 연봉의 2.5배 수준의 대출한도 규제가 필요함. 신바젤 협약에서 소득확 인 요구하고 있으므로 어차피 실행해야 하는 정책임 - 2억원 미만의 주택에 대해서는 현재 재경부에서 추진하고 있는 장기주택저당대출로 전환시킬 수 있으므로 원리금 부담이 월급의 1/3까지 대출을 허용하면, 저소득층에 대한 불이익은 줄일 수 있음 ② 시행예정인 장기주택저당대출의 중단, 주택가격 2억원 미만부터 점진적으로 확대 - 정부는 장기주택대출의 원리금 상환부담을 완화하기 위해 내년부터 주택금융공사를 설립하 여 장기주택저당대출을 시행하려고 함 - 그러나 현재 추진하고 있는 15년 장기주택저당대출의 경우 장기이므로 이자율위험이 매우 큰 대출상품인 반면, 현재 금리는 역사상 최저금리수준이므로 경제환경의 변화에 따라 설립이 추 진되고 있는 주택금융공사의 건전성이 큰 위협을 받을 가능성이 있음 - 따라서 부동산 가격 거품이 완전히 사라질 때까지 장기주택저당대출제도의 도입을 중단하 고, 거품이 완전히 사라진 후에도 2억원 미만의 서민주택에 한해서만 대출해 주도록 제도를 보완 해야 함 <>기자회견 전문은 첨부파일을 참고하시기 바랍니다. 문의 : 정책실 김한기 부장 771-0376