부동산 규제 정책 알아보기 / 도시주거팀 Ⅰ. 투기지역 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정시키고 투기지역의 부동산 양도차익(투기이익)을 세금으로 흡수하기 위해 전국 부동산 가격 상승률 및 소비자 물가 상승률 등을 감안, 부동 산 가격이 급등하거나 급등 할 우려가 있는 지역에 재정경제부 장관이 부동산 가격 안정심의위원 회의 심의를 거쳐 지정한다. □ 투기지역 지정요건 ㅇ 주택 : ① 과 ② 또는 ① 과 ③ 의 요건이 될 때 월별로 지정한다. ① 직전 월주택가격 상승율 > 전국 소비자물가 상승률×1.3배 ② 직전 2월월평균주택가격 상승률 > 전국 평균 상승률×1.3배 ③ 직전 1년간주택가격상승률 > 전국 3년간 전국 평균 상승률 ㅇ 토지 : ① 과 ② 또는 ① 과 ③ 의 요건이 될 때 분기별로 지정한다. ① 직전 분기 지가 상승률 > 전국 소비자물가 상승률×1.3배 ② 직전 분기 지가 상승률 > 전국 지가 상승률×1.3배 ③ 직전 1년간 지가 상승률 > 직전 3년간 평균 상승률×1.3배 □ 투기지역으로 지정된 후 ㅇ 투기지역 내에 소재하는 주택?토지 등 부동산 양도 시 양도소득세를 실거래가로 과세한다. ㅇ 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위 내)을 적용하여 부동산 투기에 효율적으로 대처한다. Ⅱ. 투기과열지구 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중 최근 2개월간 신규아파트의 청 약경쟁 률이 5:1을 초과하고 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 지역에 건설교통부 장관이 지정한다. □ 투기과열지구 지정 된 후 ㅇ 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권 전매 제한 ㅇ 과거 5년 내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한 ㅇ 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 75% 우선공급 ㅇ 오피스텔 분양시 입주자 공개모집 ㅇ 지역·직장 및 재건축 조합의 조합원 지위양도 금지 ㅇ 재건축은 건축공정의 80%부터 입주자를 모집 Ⅲ. 주택거래신고제 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행을 정착시킴으로써 주택가격의 안정을 도 모하기 위해 작년 10.29 주택시장안정 종합대책의 일환으로 도입되었다. 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지 방자치단체와의 협의, 주택정책 심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부 장관이 지정하게 되며, 지 난 4.26일 서울시 강남?송파?강동구, 성남시 분당구 등 4개 지역이 최초로 주택거래신고지역으로 지정되었으며 현재는 용산, 과천이 포함되어 있다. □ 주택 거래신고지역 지정요건 ㅇ 투기지역 중에서 아파트 또는 연립주택의 가격 상승률이 월간 1.5% 이상이거나 3개월간 누계 가 3% 이상인 지역, 연간 아파트 또는 연립주택 가격 상승률이 전국 상승률의 2배 이상인 지역에 관할 시장 등이 장차 주택 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 요청하는 지역에 지정한다. □ 주택 거래신고지역 지정 된 후 ㅇ 전용 60㎡를 초과하는 아파트 및 전용 150㎡를 초과하는 연립주택을 거래하는 경우 매도자와 매수자는 공동으로 실거래가 등 거래내역을 계약체결 후 15일 이내에 신고하여야 한다. ㅇ 실거래가로 취?등록세를 납부하여야 하므로 실제로 3～5배 정도 취?등록세가 증가한다. ㅇ 다만, 도시및주거환경정비법에 의한 재건축?재개발 정비구역에서는 규모에 관계없이 모든 아 파트와 연립주택의 거래시 신고하여야 한다. ㅇ 신고할 사항 : 계약당사자, 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 실거래가액, 소유권이전예정일, 부동산중개업자, 계약의 조건 또는 기한 ㅇ 신고의무를 게을리하거나 허위로 신고하는 경우 매도자?매수자 모두에게 최고 취득세액의 5 배(주택가격의 10%)까지 과태료가 부과된다. - 부동산 규제 정책의 효과 투기지역 지정으로 양도소득세가 03년 1월~5월은 1억원이던 것이 04년1월~5월은 1.7조원으 로 투기이익이 세금으로 흡수되는 효과가 있었다. 또한 투기과열지구 지정으로 전매가 제한되고 1 순위 자격이 까다로와 지자 투기적 가수요가 없어져서 분양물량이 실소유자 중심으로 재편될 수 있는 기회가 주어졌지만 높은 분양가로 인해 실제 계약률이 저조하여 미분양 아파트가 늘어나고 있다. 하지만 곧 규제가 완화될 것이라는 기대감으로 건설사들은 미분양을 안고 높은 가격으로 버티 고 있고 소비자들은 원가연동제, 종합부동산세 등에 따른 가격하락 기대감으로 선뜻 구입에 나서 지 않고 있다. 현재, 분양가격의 거품은 여실히 증명되었으며 규제를 하고 있어도 거품이 빠지지 않고 있는데 지난 8월 25일 정부는 가격이 안정되었다며 일부 투기지역을 해제하고, 투기지역 내 소형주택에 대해 양도소득세 과세기준을 기준시가를 적용한다는 발표가 있었다. 조만간 투기과열지구도 해제 될 것이라는 기대감으로 건설사들은 여태까지 가격내리지 않고 버티기를 잘했다고 생각하고 있을 것이다. 장기적인 부동산 가격안정 및 서민 주거안정을 위해서는 거래세 보다는 보유세를 강화하는 조 세정책을 쓰고, 연기금을 흡수해서 후분양을 시행하고, 전매를 차단하여 투기를 원천적으로 막아 야한다. 또한, 서민주거안정을 위해서 중소형 규모의 장기임대아파트 공급을 확대하는 것이 필요하다.