[특집아파트] 베일에 싸인 민간건설업체의 분양원가를 추측하며... 아파트 분양가 고공행진 1998년 아파트 분양가격이 자율화된 이후 주택건설업체들은 내부마감재 고급화, 땅값 및 주변 시 세 상승 등을 이유로 분양가를 앞다퉈 올렸고, 2000년 이후 신규 아파트 분양가를 분석한 결과에 따르면 부산의 경우 분양가가 2000년 당시 평당 평균 344만3천원에서 2003년 7월 말 현재 603만3 천원을 기록, 75.2%의 분양가 상승률을 기록한 것으로 조사됐다. 부산지역의 이같은 상승률은 서 울지역이 지난 2000년 평당 평균 625만원에서 7월 말 현재 1천만6천원으로 60.1%의 분양가 상승률 을 나타낸 것보다 15%포인트 이상 높은 것이다. 2004년도 들어서 분양하고 있는 아파트 분양가격을 보면 사직동 쌍용아파트가 740-830만원, 동래 sk뷰 아파트 756-845만원, 이달 말 분양예정인 망미동 포스코 the# 아파트는 720-750만원에 분양 할 예정이라고 한다. 이렇게 천정부지로 치솟고 있는 아파트 가격을 보다 못한 시민들이 도대체 아파트 짓는데 얼마나 돈이 드는지 밝히라고 들고 일어나자 서울 도개공에서 아파트 분양원가를 공개하였다. 결과는 분 노 그 자체였다. 40평짜리 아파트 1채를 팔아서 1억9천만원, 40%의 폭리를 취한다는 것이다. 부산 도개공도 분양원가를 공개하였다. 평당 원가 361만원짜리를 393만원에, 391만원짜리를 377만원에 분양했다고 공개하였다. 인근 민영아파트는 도개공이 공개한 분양원가보다 30-40만원 낮은 가격 에 같은 평수 아파트를 분양하였다. 어떻게 이해해야 할지 모르겠다. 공기업이 민영아파트보다 높 은 가격에 분양하고도 손실을 보았다고 하면 공기업의 존재이유가 무엇인지? 아니면 공개된 자료 가 허위인지? 답답하기만 하다. 주택시장사정이 이러한데 정부는 경기를 살려야 한다고 주택건설업체들의 폭리를 모른척 하고만 있다가 뒤늦게 오를대로 올라서 정작 집이 필요한 서민들은 내집마련의 희망을 접은 시점에 정부 는 부동산 가격을 안정화하겠다고 나서고 있다. 서민들에게 필요한 것은 지금 수준의 가격안정이 아니라 공기업 뿐아니라 민간건설업체의 아파트 분양원가를 공개해서 아파트 분양가에 들러붙은 거품을 제거해 달라는 것이다. 으악~ 센텀파크 아파트 분양원가 평당 348만원 - 205만원 부산경실련 주거문화센터는 분양가 원가내역 공개가 시장원리와 기업의 자율성을 침해한다는 이 유로 분양원가공개를 하지 않는 민간건설업체의 분양원가를 시민의 입장에서 추정해 보았다. 대 상 아파트는 우선 택지구입가격을 알 수 있고 당시(2002년5월) 평당 500만원이 넘는 높은 분양 가 격으로 주목을 받았던 센텀파크 1,2차 아파트를 선정해서 추정 분양원가를 검증해 보았다. (주)백송종합건설회사가 센텀시티 내 부지 30,437평을 1,188억원에 구입해서 시공은 (주)포스코 건설이 하였다. 택지구입 가격은 평당 390만원이며, 용적률을 적용해서 아파트 평당 토지비용은 68만원으로 나왔다. 토지비 68만원에 표준건축비 및 광고비 280만원을 합하면 아파트 평당 분양원 가가 348만원 으로 추정된다. 이렇게 해서 얻은 업체의 수익은 3,750세대를 분양해서 4,030억원의 이윤을 남겼다. 여기서 토지구 입 비용을 제외하면 2,842억원이라는 엄청난 금액의 순이익을 남긴 것이 된다. 다른 방법으로는 입주자 모집공고에 나와있는 감리비로 건축비를 알수있으므로 대한건축사협회 홈페이지에 접속해서 감리비 대비 건축비를 알아본 결과 평당 건축비용이 97만원이 나왔다. 이 비 용으로 분양원가를 검증해보면 아파트 평당 분양원가가 205만원이 된다. 통상적으로 감리비를 적게 내기위해 건축비를 낮게 책정하고 감리비를 계산했다는 의혹도 있지만 일단은 제출된 감리비를 기준으로 건축비를 역산해서 나온 결과를 바탕으로 검증된 분양원가이 다. 이 계산법에 의거하면 3,750세대를 분양해서 남긴 순이익은 5,482억원에 달한다. 시행사가 택지구입하는 과정에서 일시불로 토지대금을 지불하면서 이자비용을 줄이고 지구단위계 획이 없는 택지를 구입하면서 용적률을 타 아파트보다 높임으로서 더 많은 폭리를 취할 수있었다 고 생각한다. 모든 자료들이 건설업체측에서 준 것이 아니므로 정확한 계산이라고는 할수 없지만 대강의 것들 만 보아도 아파트 가격에 많은 거품이 존재하고, 검증된 자료가 믿기지 않을 정도로 건설업체의 폭 리가 지나치다는 것을 알수 있다. 부산경실련은 분양원가를 검증해보고 경악을 금치 못하며 이후 건설업체들이 적정한 이윤을 추구 할 것을 엄중 경고한다. 또한, 정부는 주택을 일반 상품과 동일시 하지 말고 주택이 가지는 특수성을 고려하여 공공재로 보 고 국민주거안정을 위해 책무를 다해야 한다. 이를 위해 부산경실련은 세가지 요구를 한다. 첫째, 택지공급체계를 전면 개선하고 개발이익을 환수할 것을 요구한다. 둘째, 공공택지의 조성원가 및 공기업의 분양원가 공개를 요구한다. 셋째, 국민주택규모 이하의 아파트에 대한 원가연동분양가제도를 요구한다.