전세사기는 경제적 약자인 임차인의 기본권인 주거권을 침해하는 경제적 살인

청년, 신혼부부 등 2030세대에 피해가 많아

다세대, 빌라, 오피스텔 등에 시세 부풀리기 등 수법으로 사기행각

전세가율이 높은 곳에 전세사기 발생이 높은 만큼 선제적 대응도 필요

주택임대차 보호법 개정 및 공공우선매수권 도입도 검토해야

피해자를 위해 정부, 시장, 시민사회는 초당적으로 협력해야 할 것

1. 서

최근 전국적으로 발생하고 있는 전세사기가 부산지역에서도 나타나고 있다. 이에 따라 정부는 전세사기에 대한 대책의 일환으로 “전세사기 피해자 지원 및 주거안정을 위한 특별법” 제정을 추진 중에 있다. 전세사기 피해지원을 위한 특별법 제정안이 22일 여야 합의로 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했고 전체회의를 거쳐 내일인 25일 국회본회의에서 의결될 예정이다.

경찰청은 2022년 7월 ‘전세사기 전담수사본부’를 설치하고 전세사기를 ‘경제적 살인’에 비유하면서 ‘악성사기’로 규정하였다. ‘전세’라는 주거문화는 우리나라만의 독특한 점유형태로 볼 수 있고 이제껏 주거사다리의 중요한 역할을 해왔다. 2021년 국토교통부 주거실태조사에 따르면, 우리나라 전체 가구 중 임차비율은 39.0%로 조사되었다. 이 중 청년가구의 임차비율은 81.6%, 신혼가구는 53%로 각각 나타났다. 이런 결과는 전세사고가 발생할 시 주로 청년, 신혼가구에 문제가 발생할 가능성이 높다는 점을 반증한다. 실제로, 이번 전세사기는 해당 계층에서 가장 많이 사고가 발생하였다.

 4. 제도 개선 및 대안점

이번 전세사기의 원인은 지난 2020년, 2021년부터 급격히 상승한 집값으로 일어난 부동산 갭투기 열풍이다. 금년 하반기에 전세계약 만기가 도래하면서 전세사기 피해가 더 많아질 것으로 예상되고 있고, 최근에는 역전세까지 속출하면서 보증금 미반환 사고가 더욱 더 가중될 전망이다.

먼저, 이러한 문제를 해결하기 위해서는 주택임대차보호법의 개정이 필요하다. 물론, 임차인의 주거안정을 목적으로 보증금보호와 소액임차인의 보호에 기여하긴 했으나, 깡통전세 등으로 인한 보증금 손실 및 허위임대인과의 계약체결에 대해서는 보호받을 수 없는 한계에 대해 대항력 발생 시점의 ‘익일조항’을 ‘즉시조항’으로 개선하여야 한다.

둘째, 시세부풀기식 등의 전세사기 등에 대해 임차인 등이 시세를 정확하게 파악할 수 있는 시스템 마련이 필요하다. 아파트에 비해 거래량이 적은 신축빌라, 연립, 다세대주택의 경우에는 시세부풀기가 심각 문제로 확인되었다. 이는, 곧 전세사기로 이어진다는 점에서 감정평가사 또는 전문 시스템을 통한 시세확인이 가능하게 해야 할 것이다.

셋째, 전세보증금반환보증 보험의 가입조건 등의 확대로 지역별 전세보증금액과 선순위채권 등의 기준초과 주택의 경우 보험 가입을 할 수 없는 등 전세보증보험 가입의 문턱이 높아 실효성이 없다는 지적이 있어 이러한 가입 조건에 대해 개선이 필요하다. 특히 임대인의 보증보험가입의 의무화하는 것도 필요하다.

넷째, 현재 발생한 전세사기 대응에 대해 정부가 공공우선매수권을 활용하여 피해주택을 경매절차에서 취득하고 이를 다시 피해자 주거지원으로 활용하는 방안이 필요할 것이다. 공공우선매수권이 도입된다면 기존 매입임대제도의 문제에 대한 재검토가 반드시 필요하다. 이는 현재 매입임대제도의 부작용이 현재 부동산시장의 가격을 떠받쳐주고 다시 임대인 등이 이를 악용하여 전세사기 문제가 발생했다고 보기 때문이다.

다섯째, 전세가율이 높은 깡통전세가 많은 지역에 대해서는 특별 관리할 필요가 있고, 지역별로도 전세보증금 미반환이 많은 연립 다세대 오피스텔의 경우 특히 주의를 기울여야 한다. 현재 전세보증금 반환 사고율이 낮은 지역이라도 전세가율이 높은 우려가 있는 지역에 대해서는 주의 깊게 관찰하면서 전세사고에 선제적으로 대응할 필요가 있다.

마지막으로, 부동산 거래나 정보에 어두운 사회초년생들에게 피해가 집중된 만큼 이러한 청년들을 대상으로 부동산거래 시 유의해야 할 사항에 대한 교육이 반드시 필요하다. 아울러 새로운 근저당권 등이 설정된 경우 등기 변경을 알려주는 알리미 앱을 이용하는 등 주의를 기울이도록 해야 한다.

서민들의 중요한 주거형태인 전세에 있어 보증금을 반환받지 못한다는 것은 기본권인 주거권의 침해이자 생존의 문제이다. 게다가 이러한 전세사기문제가 사회초년생인 청년과 신혼부부에게 집중되었다는 것은 사회적 문제로 인식되어야 할 것이다. 주거의 안정이 지켜질 때 비로소 그 지역에 정착하여 삶을 살아가게 될 것이다. 그리고 ‘경제정의’의 측면에서 이번 문제는 반드시 해결되어야 하고 또한 이를 예방할 수 있는 대책과 정책들이 요구된다. 지금 우리가 최우선으로 염두하고 보호해야 할 대상은 다름 아닌 피해를 입은 대상자들이며 앞으로 피해를 당할지 모르는 임차인이기에 정부, 시장, 시민사회는 초당적으로 협력해야 할 것이다.

2023.5.24.

부산경제정의실천시민연합

공동대표 박용하 · 조용언 · 최병학 ․ 혜 성