[기자회견문]
정부·여당의 정책은 미봉책에 불과하다
공영개발 후분양제 전면 확대하고, 원가공개 하려면 제대로 하라.

일시 및 장소 : 2004년 7월 15일(목), 오전 10시 30분, 경실련회관


Ⅰ. 경실련은 공급자위주의 잘못된 주택정책을 바로잡기 위해 아파트값거품빼기운동을 전개해 왔
다.

분양가자율화 이후 지난 5년간 아파트분양가는 2배 이상 폭등하였다. 분양가상승은 아파트값의 동
반 상승으로 이어져 참여정부 1년간 전국 아파트 값은 약 150조 상승하였다. 이러한 아파트값 폭등
에 따라 서민들의 내집마련 희망은 사라지고 빈부격차는 확대되어 왔다. 이는 분양가자율화 이후
에도 1) 주택공급자들에게 일방적으로 유리한 선분양제를 유지하고 2) 공공택지를 주택건설업체
에게만 감정가 이하의 싼 가격으로 공급하는 잘못된 택지공급체계의 유지하였으며 3) 분양권전매
허용과 청약요건의 완화 등 공급자 보호의 주택정책과 경기조절의 수단으로 활용한 잘못된 주택정
책에 기인하고 있다. 결국 정부가 제대로 된 서민주거안정대책과 부동산투기대책을 마련하지 않
은 책임이 크다.

이에 경실련은 택지개발사업의 목적을 충족하는 공영개발의 확대와 소비자 보호를위한 후분양제
의 확대를 중심으로 아파트값거품빼기운동을 전개해 왔다. 이 과정에서 선분양제하에서 전혀 보장
받지 못하고 있는 소비자들의 권리회복과 투명성 확보를 위해 공공아파트의 분양원가 공개를 촉구
해왔다.

Ⅱ. 당정협의 결과는 미봉책에 불과하다.

열린우리당과 건설교통부는 당정협의를 통해 원가연동제를 중심으로 분양원가 공개를 절충하는
내용을 골자로 하는 합의 결과를 발표하였다. 공공택지에서 공공기관 및 민간이 공급하는 25.7평
이하 아파트는 원가연동제를 적용하고 분양가 주요항목을 공개하며, 25.7평 초과 아파트의 경우
는 채권입찰제를 시행하되, 공공아파트는 분양원가를 공개하나 민간아파트는 택지공급가격만 공
개한다는 것이다. 그러나 이러한 당정의 발표의 여론을 잠재우고 정책실패를 감추려는 미봉책으
로 판단된다. 당정의 발표는 최근 몇 년간 유지된 공급자 위주의 주택정책으로 인한 시민과 소비자
들의 불만을 잠재우는 한편 단기간의 분양가인하에 초점을 맞춘 미봉책으로 근본적 대안이 될 수
없다.

1. 당정이 발표한 원가공개는 국민을 기만하는 것에 다름 아니다.
분양가자율화에도 불구하고 유지되고 있는 선분양제는 완공 후 분양제로 시급히 전환되어야 한
다. 후분양제로의 전환이 이루어지지 않은 현 상태에서 소비자 보호와 분양가 책정의 투명성을 보
장할 수 있는 원가공개가 되기 위해서는 다음의 조치가 반드시 필요하다. 1) 원가공개의 범위는 시
행령이 아니라 주택법개정내용에 포함되어야 한다.  2) 건축비의 경우 공종별 공사비 내역이 공개
되어야 한다.  3) 아파트의 분양계약 시 대지비와 건축비를 구분하여 계약하고, 계약자들에게는 공
종별 건축공사비내역서 등을 반드시 첨부하여 소비자들이 계약내용대로 아파트가 지어지지 않을
경우 법적 절차를 통해 피해를 구제받을 수 있도록 해야 한다. 4) 99년 분양가자율화 이후 지난 5
년간 공공택지 공급가격, 택지조성원가가 공개되어야 한다.

2. 원가연동제는 단기간의 분양가인하만을 위한 임시방편적 조치에 불과하다.
원가연동제는 99년 분양가 자율화이전 채권입찰제와 함께 20년 동안 시행한 결과 주택의 질을 저
하시키고 소비자에게 실질적인 도움도 주지 못하는 등 부작용이 많아 정부 스스로 폐기했던 반시
장적인 정책이다. 따라서 원가연동제의 부활은 정부 스스로가 강조하고 있는 시장원리를 부정하
고 다시 과거의 주택정책으로 회귀하는 시대에 뒤떨어진 정책이다.

원가연동제는 아파트를 짓기도 전에 소비자에게 팔 수 있도록 공급자인 주택건설업자에게 유리한
선분양제를 지속적으로 유지하여 후분양제로의 전환을 미루는 정책이다. 아울러 공공택지를 민간
건설업체에게 택지를 지속적으로 공급하여 가격만 규제하는 것으로 국민주거안정이라는 택지개발
사업의 목적을 충족시키기 위한 공영개발의 확대, 임대주택의 확대 등 서민주거안정을 위한 정부
의 의지가 나타나지 않는 미봉책이다.

또한 원가연동제의 부작용을 해소하기 위해 정부가 검토하고 있는 투기 억제책과 표준건축비 현실
화 등에서 나타나듯 원가연동제를 통한 규제정책은 연이은 규제정책의 남발로 연결된다. 표준건축
비를 지나치게 낮출 경우는 주택의 품질이 절하되는 반면 표준건축비를 높게 책정하면 분양가 인
하의 효과가 줄어드는 문제가 발생한다. 결국 원가연동제는 단기간의 분양가 인하에만 초점을 맞
춘 미봉책으로 주택의 품질향상과 여러 가지 부작용을 극복하고 정착시켜야 할 건전한 주택시장
의 정착에 걸림돌로 작용하게 될 것이다.

Ⅲ. 공영개발 확대,후분양제의 확대 등 주택정책의 근본적 전환을 요구한다.

경실련은 민간주택시장의 경우 분양가자율화에 따라 시장논리가 제대로 작동하도록 후분양제의
확대 등 공정한 시장질서 확립에 노력하는 반면 공공택지와 같이 정부가 개입해야 할 부분에 대해
서는 공영개발을 통해 택지조성사업의 목적을 제대로 충족시키기 위한 근본적 노력이 필요함을 주
장한다.

1. 공공택지는 원가연동제가 아니라 공영개발방식으로 전환되어야 한다.

국민주거안정을 위해 정부가 강제로 땅을 수용해 사업을 진행하는 택지개발지구내에서 공급되는
중소형 아파트 건설용 택지는 민간에게 공급하지 말고 공공기관과 영구임대사업을 수행하는 연기
금사업자 등에게만 공급하여 공영개발방식을 통해 무주택서민과 주거문제에서 소외된 계층에게
주택을 공급하도록 하여야 한다.

여러 가지 현실적 제약을 고려하더라도 최소한 25.7평 이하 국민주택규모의 아파트는 원가연동제
가 아니라 공영개발방식이 확대 도입되어야 한다. 공영개발을 통해 임대주택을 대폭 확대하고 임
대평형을 다양화하는 한편 낮은 분양가로 무주택서민들에게 제대로 공급하는 것이 택지개발사업
의 목적을 충족하고 서민주거안정에 기여하는 가장 확실한 방법이다. 아울러 공영개발의 재원으
로 연기금을 투자하면 연기금의 안정적 운용과 투자효율성을 높일 수 있고 공영개발에 따른 소요
재원을 안정적으로 확보할 수 있을 것이다.

최근 분양된 화성 동탄 시범단지의 경우 수의계약으로 택지를 공급받은 국내굴지의 건설회사들이
분양가를 높게 책정함으로서 무주택서민들에게 공급되어야 할 아파트의 42%만이 공급되었다. 그
러나 경실련이 분석한 결과 공영개발 할 경우 평당 456만원에 분양할 수 있어 민영아파트와 비교
할 때 평당 268만원, 화성동탄지구 전체로는 2조 6,642억원의 분양가를 절감하여 서민주거안정에
기여할 수 있는 것으로 나타났다. 따라서 공공택지의 25.7평 이하 국민주택규모는 원가연동제가
아니라 공영개발을 통한  다양한 임대주택의 확대가 필요하다.

2. 아파트가격 자율화에 걸맞는 후분양제를 전면적으로 확대하라

현재의 선분양제는 분양가규제 시절 낮은 분양가에 따라 주택건설업체의 어려움을 해소하기 위해
도입되었다. 따라서 분양가 자율화 이후에는 후분양제를 전면적으로 도입하는 것이 시장논리에 맞
다. 정부도 분양가자율화의 전제로 후분양제의 전면적 확대를 약속하였고 노무현대통령은 후분양
제 확대를 건교부에 지시했었다. 그러나 정부는 분양가가 자율화된 이후에도 여전히 선분양제 특
혜정책을 유지하고 이에 더해 분양권 전매까지 허용함으로써 분양가의 폭등을 초래하였다.

그럼에도 불구하고 이번 대책은 후분양제의 전면적 확대 조치는 포함되지 않았을 뿐만 아니라 공
공택지에서 조차 선분양제 유지를 전제로 가격규제를 통한 부분적인 보완책만 제시되고 있다. 경
실련은 분양가가 자율화된 만큼 후분양제를 전면적으로 확대하는 것이 시장원리에도 부합하고 시
민들의 주거안정에도 기여하는 근본적 대책임을 명확히 한다.

경실련은 민간주택시장은 분양가자율화라는 시장자율의 기조를 유지하되 정부는 후분양제 등 소
비자가 중심이 되는 제대로 된 주택정책을 수립할 것을 촉구한다. 반면 정부가 개입해야 할 공기업
과 공공택지 등 공공부문에서는 확실한 공공성을 유지해야 한다. 공기업은 설립목적과 취지에 맞
는 역할을 담당해야 하며 공공택지는 일부 대형평수를 제외하고는 공영개발하여 국민주거안정에
기여해야 한다. 이를 통해 주택건설업자들은 아파트 잘 짓기 경쟁을 통하여 싸고 질 좋은 아파트
를 공급하고 주택시장이 건전하게 발전할 수 있도록 해야 한다.

결론적으로 당·정의 이번 대책은 시민들의 주거안정과 부동산투기억제를 위한 근본대책이 아니라
단기적 분양가 인하에 초점을 맞춘 미봉책에 지나지 않는다. 따라서 경실련은  공공택지 내 국민주
택이하 아파트의 공영개발과 이를 통한 임대주택의 확대, 후분양제의 전면적 확대, 개발이익 환수
장치의 마련, 보유세 강화 등 정부, 여당이 보다 근본적 대책을 제시할 것을 촉구하며 아파트값의
거품을 제거하고 부동산투기를 근절하기 위한 아파트값거품빼기운동을 지속적으로 전개할 것임
을 천명한다.



경제정의실천시민연합
공동대표 김성훈 허창수