- 근거도 없이 건축비를 높여 분양가를 상승시키려는가? -
 "건교부는 건설업자를 위한 원가연동제를 당장 폐지하라!"


  판교신도시부터 도입되는 원가연동제 아파트의 표준건축비가 평당 350만원 정도로 책정될 것으
로 보도되고 있다. 건교부가 이를 채택할 경우 판교의 국민주택이하 규모의 아파트분양가가 평당
850만원에 달할 것으로 예상되어 원가연동제 도입의 효과가 있는지에 대한 논란이 가중되고 있다.

  경실련은 지난해 국민주거안정을 위해 정부가 강제로 토지를 수용한 공공택지에서 주택건설업
체에게 땅은 헐값에 공급되는 반면 공기업과 주택건설업체가 분양가는 주변시세에 맞추어 높게 책
정하여 30-40% 이상의 개발폭리를 취한 것을 밝혀내고 택지공급제도의 개선을 촉구해왔다. 공공
택지의 문제가 부각되자 건설교통부는 25.7평 초과하는 아파트에는 채권입찰제를 통해 개발이익
을 환수하는 한편 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제를 도입하여 건설업체의 폭리를 방지하고
20-30% 아파트분양가를 낮추겠다고 했다. 경실련은 원가연동제가 분양가인하에만 초점을 맞춘 임
시방편적 조치로 각종 부작용을 양산하는 한편 국민주거안정을 위한 근본대책이 되지 못함을 지적
하고 공영개발을 통해 공공소유주택을 대폭 확충할 것을 촉구해 왔다.

  경실련은 근거없는 표준건축비의 대폭 인상 등으로 원가연동제가 정부가 약속한 중소형아파트
의 최소한의 분양가 인하효과조차 달성하지 못한 채 판교 부동산투기의 재연 등 부작용만 양산하
는 제도로 전락할 것임을 지적하며 다음과 같이 입장을 밝힌다.

첫째, 표준건축비의 급격한 인상을 철회하고 건축비세부항목과 산정기준 및 절차를 투명하게 공개
하라.
  정부는 지난해 9월 표준건축비를 25.3%나 올린 평당 288만원으로 인상했다. 그리고 내일 공청회
를 통해 원가연동제가 적용되는 아파트의 표준건축비를 350만원으로 다시 21.5%나 인상하겠다고
한다. 일년도 안 되어 52.8%나 인상한다는 것이다. 뿐만아니라 다양한 인센티브 제공을 통해 표준
건축비의 12%까지 추가적인 건축비 인상이 가능하도록 했다. 정부의 급격한 표준건축비 인상과
인센티브 제공은 정부가 원가연동제 도입을 통해 중소형아파트의 분양가를 낮추겠다는 약속을 저
버리고 시세에 맞춰진 분양가를 합리화하기 위해 건축비를 인상, 건설업체의 이윤을 보장해주는
특혜조치일 뿐이라는 비판을 면치 못하게 하고 있다. 
건기원은 이번 연구결과가 그동안 시민단체와 학계, 업계 전문가들로 구성된 자문회의를 거쳐 나
온 것이며, 한 자문위원은 ‘지난해 SH 공사가 발표한 상암단지 아파트의 건축비와 유사한 수준’이
라고 밝혔다. 그러나 지난해 17대 국감 때 건교부가 정장선의원께 제출한 자료에 의하면 2003년 수
도권지역내 주공아파트의 건축비를 실사한 결과 25평형 아파트의 건축비는 평당285만원이고, 건
교부가 재건축아파트 개발이익환수 관련 자료에서 밝힌 재건축중인 잠실 4단지의 실건축비는 평
당280만원임을 감안하면 정부가 인상한 표준건축비가 턱없이 높음을 알 수 있다.

  경실련은 정부가 원가연동제 아파트 표준건축비의 세부항목과 산정기준 및 절차에 대해 투명하
게 공개해야 한다고 주장한다. 정부, 지자체, 건설업체 등이 제시하고 있는 건축비는 전북개발공사
의 평당 232만원에서부터 2004년 서울시 동시분양아파트 113개 사업의 평균건축비는 평당 622만
원까지로 차액이 최고 평당390만원까지 발생하고 있음에도 정부는 산정근거 및 세부항목 등을 전
혀 공개하지 않고 있다. 당연히 건축비 책정이 실제 공사비와는 상관없이 주변시세를 반영해서 책
정된 분양가에 짜맞춰 이루어졌다는 의혹을 제기할 수 밖에 없는 것이다. 더군다나 지금처럼 공급
자위주의 선분양제 주택시장에서는 소비자들이 건축비대로 아파트가 지어졌는지 검증할 수도 없
다. 이처럼 산정근거 및 세부내역에 대한 투명한 공개와 건축비 검증장치도 없이 건축비를 인상조
정하는 것이 정부가 노골적으로 건설업체에 특혜를 주겠다는 것과 뭐가 다른가?

둘째, 공공택지조성에 따른 막대한 개발이익을 보장하는 ‘원가연동제’가 오히려 부동산투기와 아
파트값 상승을 부추기고 있다.
  보도에 따르면 판교의 택지비는 평당500만원정도이다. 용적률을 180%로 보면 땅한평의 택지판
매가격이 900만원이라는 얘기다. 그러나 건교부가 승인한 판교사업비(총5조7천억원)와 토공이 밝
힌 사업비에 포함된 토지수용비(총 2조4천억원)를 기준으로 살펴보면 택지한평의 보상가는 평당
87만원, 택지조성원가는 평당402만원(유상공급면적 기준)이다. 따라서, 정부가 평당 402만원짜리
택지를 900만원에 판매하겠다는 것이며, 이는 민간건설업체뿐 아니라 정부도 원가연동제 아파트
에서 땅 한평에 500만원의 개발이익을 가져가는 한편 그만큼의 비용을 중소형아파트 입주민에게
전가하겠다는 것이다.
  이 과정에서 토주공 등의 택지개발사업주체와 건설업체는 택지비와 건축비를 부풀려 수익을 보
장받고, 입주자들은 분양받고 5년만 지나면 시세차익을 보장받는다. 그럼에도 현행 법체계에서는
이에 대한 개발이익환수도 제대로 되지 않고 있다. 당연히 청약통장의 불법거래가 성행하고 투기
열풍 조짐으로까지 번지면서 아파트값을 끌어올리고 있고, 여기에 덩달아 언론과 각종 부동산정보
업체들도 판교의 시세차익과 투자가치를 집중보도함으로써 전 국민의 부동산투기를 조장하는 것
이다.

  경실련은 판교 등 공공택지의 택지수용가와 토지조성원가, 택지공급가의 전면적 공개를 촉구한
다. 나아가 임대아파트나 중소형 아파트용 택지는 감정가가 아니라 조성원가 이하의 수준으로 공
급하여 택지비를 대폭 낮추어야 한다. 아울러 채권입찰제가 적용되는 중대형 아파트도 택지비 상
승분 이상으로 분양가에 전가시켜 건설업체가 폭리를 취하는 것을 방지하기 위해 후분양제 도입
등의 적극적 조치가 마련되어야 한다.

셋째, 정부는 더 이상 건설업체를 위한 특혜정책을 중단하고 저소득층 주거안정과 부동산투기방지
를 위한 정책에 매진하라.
  건축비 인상조정 및 분양가 인센티브 등의 조치는 정부의 원가연동제가 무주택시민의 주거안정
보다는 건설업체의 수익보전을 위한 제도임을 재확인시켜주고 있다. 또한 ‘건교부의 원가연동제’
는 원가와 상관없이 부풀려진 분양가가 평당 1천만원으로 책정되면서 건축비와 택지비를 짜맞춰
토주공 및 건설업체의 수익을 보장해 주는 제도로 전락하고 있다. 여러 부작용에도 불구하고 도입
하겠다는 원가연동제의 첫 사례인 판교신도시 분양가가 이미 30-40%의 분양수익을 얻고 있는 동
탄신도시의 분양가보다 훨씬 비싸지는 기현상이 이를 증명해주고 있다.

  도대체 정부는 언제까지 건설업체를 위한 건설업체에 의한 특혜정책만 남발할 것인가? 경실련
은 정부가 진정으로 저소득층 주거안정과 부동산투기방지를 원한다면 더 이상의 건설업체 특혜정
책을 중단하고, 지금이라도 질 좋고 수명이 긴 아파트를 저렴한 가격에 공급하는 방안과 자기 노력
없이 발생하는 과도한 개발이익에 대한 환수장치를 시급히 마련할 것을 촉구한다. 나아가 국민주
거안정을 위해 국민땅을 강제수용하여 조성한 공공택지는 반드시 공영개발하여 공공소유주택으
로 확충해서 저렴한 가격에 장기임대해야 한다. 또한, 아파트의 부실방지와 품질강화를 위한다면
근거도 없는 건축비 인상과 분양가 인센티브라는 건설업체 특혜가 아니라 후분양제 이행, 주택감
리강화, 설계기준 및 시공기준 강화 등 저렴한 가격에 질좋고 수명이 오래가는 아파트를 공급할
수 있는 건설기술개발과 보급에 전념해야 할 것이다.


2005년 2월 2일

경제정의실천시민연합
공동대표 김성훈 법등 홍원탁