[부산시의 재개발사업 용적률 상향에 대한 논평]

용적률 상향이 재개발사업의 해법인가?

이미 전국 최고, 용적률 상향은 근본적 해결책 안돼
마을만들기, 소규모 재개발과 같은 도시재생사업이 새로운 모델

  지난 20일, 부산시는 ‘도시정비사업 활성화 추진계획’을 발표했다. 이 계획은 ‘2020 부산시 정비계획’상의 주거지 관련 정비사업의 기준 용적률을 10% 일괄 상향하고 지상주차장의 건립도 허용한다는 것이 주요내용이다.

  최근 개정 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 용적률을 법적상한인 300%까지 허용할 수 있지만 인천시가 구역별로 210%~230%, 대구시가 220%~230%정도의 기준을 가지고 있으며, 서울시는 170%~210%에 불과하다. 이에 반해 부산시는 전국 최고의 용적률인 220%~270%의 기준을 가지고 있으며 최근 발표된 계획에 따라 일괄적으로 10% 상향이 된다면 230%~280%의 용적률 기준을 갖게 된다.

  부산시는 재개발사업의 활성화를 위해 용적률의 상향과 지상주차장의 허용을 통해 사업성을 높인다는 계획이다. 하지만 전국에서 가장 높은 용적률에도 불구하고 재개발사업이 지지부진한 것을 볼 때, 10%의 용적률을 상향시킨다고 해서 재개발사업이 활성화 된다고 보기 어렵다. 부산시의 재개발사업이 부진한 이유는 주택경기의 불황과 정확한 사업성판단도 없이 주민의 요구에 의해 재개발지역이 과도하게 지정되었기 때문이다.

재개발사업은 낙후된 주택밀집지역에 대한 주거환경개선 사업으로 원주민들의 재정착도 매우 중요한 문제이다. 많은 재개발지역에서는 보상권리금에 비해 높게 책정된 분양가로 인해 많은 주민들이 자신의 삶의 터전을 포기하고 다른 지역으로 이주해야 했다. 이처럼 재개발사업은 지가 상승으로 인한 원주민 재정착의 한계, 수익성 위주의 전면철거 방식으로 인한 공동체의 붕괴, 사업성 부족으로 인한 재개발사업 지연과 그로 인한 매몰비용의 문제 등으로 많은 사회적 문제를 유발시켜 왔다.

  이 같은 문제를 해결하기 위한 대안으로 제시된 것이 도시재생사업이다. 도시재생사업은 기존 시설의 개선과 함께 주민들의 참여를 기반으로 새로운 문화를 불어넣는 방식으로 진행된다. 최근 부산에도 도시재생사업의 일환으로 감천문화마을을 비롯해 산복도로 르네상스 사업을 진행하고 있으며 좋은 우수사례로 선정되는 등 많은 성과가 있었다.
 최근 서울시도 뉴타운, 재개발 등 정비구역 해제지역에서 사업승인을 받지 않고 50가구 미만의 미니아파트를 지을 수 있도록 주택사업계획승인 기준을 완화하여 소규모 재개발이 가능하도록 하였다.

 그 동안 아파트에 대한 공급이 많이 이루러져 상대적으로 실수요는 많이 줄었다. 주택시장은 어느 정도 포화상태를 이루었기 때문에 과거와 같은 재개발사업에 대한 붐이 일어날 가능성은 낮으며, 이로 이한 부작용은 더욱 클 것이다. 부산시가 재개발사업 활성화를 위해 용적률을 상향하는 것은 문제점에 대한 근본적 원인 파악도 못한 채 엉뚱한 해법을 제시한 것이다.

 앞으로의 재개발사업은 완전철거 방식이 아니라 마을만들기 또는 소규모 재개발과 같은 수복형, 부분재생형태로 진행되어야 할 것이다. 이는 원주민의 지역이탈을 막고 지역공동체를 유지할 수 있을 뿐 아니라, 주거환경에 대한 개선과 함께 새로운 문화를 입힐 수 있는 새로운 모델이 될 수 있을 것이다.

2014년 3월 21일

 

부산경제정의실천시민연합

공동대표 김대래 범 산 신용헌