“가진 만큼 공평하게 세금내자” ④ 부산시 부동산 공시가격 실태 조사

부산 최고가 빌딩과 단독주택 공시가격, 아파트보다 시세반영률 낮아

- 고가 상업업무 빌딩 57%, 고가 단독주택 37%, 아파트만 71%

- 부동산부자와 재벌기업들에게 세금 특혜 주는 불공평 과세기준을 바로잡아라!

경실련이 부산시 고가 부동산의 공시가격을 시세와 비교한 결과 상업업무빌딩과 단독주택의 시세반영률이 아파트보다 낮아 공평과세에 어긋나는 것으로 나타났다.

2015년~2017년까지 거래된 상업업무용 빌딩 중 300억원 이상으로 거래된 빌딩은 5개이며, 이중 최고가는 2015년에 거래된 사상구 롯데마트로 매각액은 981억원이다. 부산시가 고시한 롯데마트의 건물가액(건물시가표준액 334억7천만원)을 제외한 토지시세는 평당 1,619만원이다. 하지만 거래 이후 고시된 2016년 공시지가는 평당 592만원으로 시세반영률이 37%에 불과했으며, 2018년 공시지가도 평당 697만원에 그쳤다.

같은 방식으로 5개 빌딩의 공시지가와 토지시세를 비교한 결과 시세반영률은 평균 57%에 불과했으며, 2017년에 거래된 부산진구 베스트웨스턴 호텔의 시세반영률은 31%로 가장 낮게 나타났다.

2017년 기준 최고가로 거래된 단독주택은 해운대구 중동에 위치하고 있으며 거래가는 35억원이다. 단독주택으로 분류되어 있지만 현재 주택이 없고 근린생활시설 등 비주거용 부문에 대해서만 과세가 이루어지고 있다. 공시가격은 17억 579만원으로 시세반영률이 49%밖에 안 된다. 수영구 광안동에서 22억5천만원에 거래된 단독주택은 주택으로만 활용되고 있으며, 공시가격은 6억3,100만원에 불과했다.

실거래 상위 10위의 단독주택을 조사분석한 결과 공시가격의 시세반영률은 평균 37%에 불과했으며, 해운대구 중동에서 23억원에 거래된 단독주택의 경우 공시가격이 1억 8,616만원으로 시세반영률이 8%로 가장 낮았다. 해당 주택은 상가가 혼재된 단독주택으로 단독주택 공시가격은 9,770만원, 상가 공시가격은 8,846만원밖에 되지 않았다.

※ 상가 등에 대한 공시가격은 토지와 건물이 각각 고시되고 있으며 토지는 공시지가, 건물은 건물시가표준액임

반면 부산내 15개 대규모 아파트의 시세반영률은 평균 71%로 상업업무빌딩과 단독주택보다 높았으며 가격이나 위치에 상관없이 비슷한 수준으로 나타났다. 해운대구에서 가장 비싼 두산위브더제니스의 경우 가장 많이 거래된 전용면적 111.07㎡의 실거래가 평균은 75,500만원이고 공시가격은 5억700만원으로 시세반영률이 67%였다. 또한 15개 단지 중 거래가가 가장 낮은 기장군 이지더원(전용면적 59.98㎡)은 실거래가 평균은 2억원, 공시가격은 1억3,600만원으로 시세반영률이 68%로 두산위브더제니스와 비슷했다.

이처럼 보유세 부과기준이 되는 부동산 공시가격 및 공시지가가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있고, 부동산 유형별로도 서로 달라 공평과세에 어긋나고 있다. 특히 아파트보다 비싼 상업업부 빌딩, 고가 단독주택 등의 시세반영률이 낮아 아파트를 보유한 일반 시민들보다 고가부동산을 보유한 부동산부자와 재벌기업들이 보유세 등을 적게 부담하며 막대한 세금특혜를 누려온 것으로 예상된다.

정부는 부동산 투기근절과 조세정의 실현을 위해 보유세 강화를 위한 재정개혁특위를 구성했으며, 특위는 6월 말에 보유세 강화를 위한 권고한을 제시할 예정이다. 하지만 지금까지 언론에 보도된 바로는 불공정한 과세기준을 바로잡는 것보다는 고가 1주택자나 다주택자 등에게 국한되거나 공정시장가액 비율 인상에 그칠 것으로 예상된다. 이는 뿌리깊은 부동산 투기를 근절하지 못할 뿐 아니라 재벌과 부동산부자와 서민차별을 더욱 심화시킬 수 밖에 없다.

따라서 보유세 강화는 불공정한 과세기준을 바로잡고 부동사부자와 재벌들에 대한 막대한 세금특혜를 청산하는 것에서부터 시작되어야 하며, 상업업무빌딩과 단독주택 등 고가부동산의 시세반영률을 아파트 수준인 80%로 동일하게 적용하고 이를 위한 구체적 로드맵을 제시해야 한다. 개별주택 및 개별공시지가의 왜곡은 기준이 되는 표준지 및 표준주택 가격을 국토부가 엉터리고 고시한 것에 원인이 있는 만큼 부산시 등 광역단체장들은 표준지 및 표준주택 가격의 적정성을 검증하고 가격결정권의 지자체 이양을 위해 적극 나서길 바란다.

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※ 별첨. 부산시내 고가 부동산 공시가격 실태분석 자료