-불법청약에 대한 공급계약취소가 원칙

-그러나 공급계약취소가 시행사의 부당이익으로 귀결되어서는 곤란

-선의의 피해자 보호조치 마련되어야

-불법청약과 분양권 불법전매자에 대한 징벌적 규제 등 주택청약제도개선 필요

최근 부산에서 2016년 분양된 해운대구 A 아파트의 청약 및 분양과정에서 위장결혼, 서류조작 등 수법으로 부정당첨자가 무더기 경찰에 입건되는 등 54명이 적발되었다. 이러한 부정담청자들은 작게는 200만원, 많게는 1,000만원을 받고 브로커들에게 청약권을 넘겼고 브로커는 이를 다시 프리미엄을 받고 팔아 넘겨 60억 원이 넘는 부당이득을 취한 것으로 알려지고 있다. 이러한 연유로 지금 이 아파트 입주자는 불법청약을 통해 당첨된 이들이 아니라 실수요자인 제3자들이다.

이러한 불법청약을 처리하는 과정에서 두 가지 사항을 염두에 두어야 한다. 하나는 아파트를 취득한 선의의 피해자 보호방안을 마련하는 것이고, 다른 하나는 불법청약취소에 따른 사업주체의 부당이득처리 방안을 마련하는 것이다.

먼저, 아파트를 취득한 선의의 피해자 보호방안에 관한 것이다. 현행 주택법에 따르면 부정한 방법으로 주택을 공급받아 질서를 교란시키는 자들에 대해서는 주택공급을 취소할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 현재 국토부와 사업주체 측은 공급계약취소가 가능한 상황이고, 만약 공급계약이 취소되면 시행사측은 현 입주자에게 입주금과 이자상환금만 돌려주게 된다. 이 경우에 문제는 선의의 제3자가 생길 수 있다는 것이다. 이들은 현재 부정당첨 분양권인지 모르고 프리미엄을 주고 산 입주자인데 현재 해운대 A 아파트 38세대가 공급계약취소 대상이다.

이에 국토부는 12월 18일 보도자료에서 “불법청약 분양권은 원칙적으로 공급계약을 취소하되, 선의의 제3자에 대해서는 아직 구체적인 방안이 확정된 바 없다”고 밝힌 바 있고 해당 지자체인 해운대구는 국토부, 사업주체측에 계약취소에 대해 다양한 방안을 검토해달라고 요청한 상태이다.

다음으로, 사업주체의 부당이득처리 방안에 관한 것이다. 현 사업주체인 시행사는 이 아파트 38세대를 대상으로 대형법무법인을 통해 계약취소 절차를 추진하고 있다. 만약 계약이 취소되면 시행사는 법의 허점을 이용해서 분양가 대비 2배 오른 시세의 아파트를 갖게 된다. 시행사에게 막대한 부당이익을 안겨 줄 수 있다는 문제점이 있다. 이와 함께 계약 취소된 세대의 재분양가 결정문제 역시 논란이 될 수밖에 없다. 이러한 상황에서는 현재 입주자들이 재산상 커다란 손해를 입게 된다. 시행사는 부당이익을 챙기게 되고 선의의 제3자는 재산상 손해를 보는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다.

불법청약은 원칙적으로는 공급계약이 취소되어야 한다. 다만, 해운대구 A 아파트처럼 불법청약을 받은 이후 전매한 경우 선의의 피해자에 대해서는 거래의 신뢰성을 믿은 사실에 대한 보호장치가 필요하다. 정부도 이 문제에 대해 2018년 9월 발표한 ‘주택시장 안정방안’보도자료에서 “제도상 부정청약의 경우 사업주체가 공급계약을 취소 할 수 있으나 수사에 2,3년이 소요돼 그 사이 부정청약자로부터 주택을 매수한 입주자가 있으면 공급계약 취소 시 선의의 피해가 발생한다”고 하며 이를 방지하기 위해서 매수자가 해당분양권의 부정담첨 및 의심 여부를 확인할 수 있는 공시제도를 마련하겠다고 한바 있다. 정부도 이러한 문제를 직시하고 있으니 적극적으로 제도의 도입을 검토하고 마련해야 할 것이다. 그리고 사업주체인 시행사가 계약취소로 얻은 시세상승에 따른 부당이익을 선의의 피해자와 공유할 수 있도록 현 제도를 개선하는 것도 하나의 방안일 수 있다. 불법청약 등의 이상 조짐이 포착되는 때에는 최종 결과가 나올 때 까지 청약사이트 등 공공사이트를 통해 그러한 정보를 미리 알려주는 사전경보제를 도입할 필요가 있다.

또한, 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등과 무관하게 실수요자들의 아파트 입주를 원천적으로 어렵게 만드는 부정청약과 분양권 불법 전매자에 대한 징벌적 규제를 도입하여 처벌을 대폭 강화하여야 한다. 향후에는 아파트를 원분양자의 소유권등기 없이 전매로 구입한 경우에는 선의의 제3자도 보호받지 못한다는 규정을 신설해 불법전매에 대한 합법적 통제를 강화하고 시민들에게 주택청약문화정착을 위한 사회적 메시지를 전달할 필요가 있다.

이러한 제도적 개선과 더불어 국토부, 지방자치단체 등 행정기관은 이번 사태를 계기로 아파트 분양 후 실사를 통해 불법 청약 여부를 철저히 확인하는 사후적 행정조치를 반드시 취해야 할 것이다.

2020년 12월 28일

부산경제정의실천시민연합

공동대표 김대래 김용섭 최인석 혜성