지역경제 활성화냐? 특혜성 난개발이냐? 말들이 많다.

부산지역에는 현재 3곳의 100층 이상 초고층 건축물이 추진 중이다.

 우선, 광복동 옛 시청 자리에 추진 중인 ‘롯데타운’은 107층 규모에 510m 높이로 계획 중이다. 해운대 해수욕장에 접한 옛 극동호텔 자리에 건립 예정인 ‘해운대관광리조트’는 도시공사가 시행사로 ‘트리플스퀘어PFV'라는 사업자와의 계약을 통해 118층에 512m 규모로 추진 중이다.  

** 롯데타운, 해운대관광리조트, WBC 등 3곳에서 100층 이상 초고층 건축물 추진 **

 또 하나의 건축물은 ‘센텀시티’ 내 지원시설구역에 건립예정인 ‘월드비즈니스센터(WBC)'로 108층에 432m 규모로 예정되어 있다. 일반적으로 초고층 건축물을 정의할 때, 50층 이상의 건물이나 200m 이상의 건축물로 규정하고 있다. 우리는 통상 이보다 월등히 높은 100층 이상을 초고층이라고 부르고 있다.  

 이들 건축물이 지역경제활성화를 위해 필요하다는 논리에 대하여는 이론의 여지가 많다. 초고층 건축물은 건설 과정에서 많은 투자금과 건설인력의 고용이 이루어질 것이므로 이와 연관된 부가가치 창출과 고용 창출 등의 효과는 분명이 있을 것이다. 그러나, 초고층 건축물을 짓는 것 만으로 지역경제가 금방이라도 활성화될 것처럼 이야기하는 것은 논리에 맞지 않다.

** 부산시, 6조원 규모의 투자를 통해 경제활성화와 파급효과에 대한 장밋빛 전망 **

 3개 초고층 건축물을 짓고 인근 개발을 하는 과정에서 필요한 재원은 약 6조원 규모로 예상되고 있다. 이러한 막대한 투자를 통해 얻을 수 있는 효과는 상대적으로 그리 크지 않다는 의견이 지배적이다. 그럼에도 부산시는 이들 건축물에 대한 필요성을 여러모로 강조하고 있다. 지역경제활성화 뿐 아니라, 이들 건축물이 가지는 기능을 통해 투자유치와 관광객 유치 등의 효과와 함께 랜드마크로서의 기능도 할 것이라는 전망을 내 놓고 있다.  

 부산시는 초고층 건축물을 추진하면서, 컴팩트 시티의 개념을 도입했다. ‘컴팩트 시티’는 기존의 20세기 도시화 과정에서 비롯된 도시정책의 실패를 바로잡고자 하는 목적에서 도입된 개념이다. 고층화와 표준화, 용도분리와 보차분리에 따른 직장과 주거의 분리 그리고 이로 인한 범죄발생의 증가와 교통혼잡문제, 그리고 환경오염 문제가 사회문제로 부각되었기 때문이다.

** 부산시는 “컴팩트 시티”의 개념 도입을 통해 초고층화의 세계적 추세 강조 **

 21세기에 서구선진국을 중심으로 축소 고밀화를 통해 이러한 도시 문제를 해결하고자 ‘컴팩트 시티’라는 도시 패러다임의 전환을 시도하고 있다. 도시확장(스프롤 현상)의 억제와 스마트 성장 및 지속가능한 도시를 추구하는 정책이라고 할 수 있을 것이다. 그러나, 부산시의 도시정책은 여전히 수평적 확장과 외연적 성장을 지속적으로 추진하고 있다. 동부산권의 신도시 조성과 산업단지 확충 그리고 동시에 서부산권의 첨단물류도시 조성과 부산진해경제자유구역개발을 통한 산업단지 확충과 신시가지의 조성에 박차를 가하고 있다.  

 이러한 상반된 정책을 동시에 추진한다는 것은 제대로 된 정책효과를 내기 어려울 뿐 아니라, 롯데타운의 ‘컴팩트 시티화’는 인근 충무동 일대 뉴타운 조성 등의 사업과 정책적 충돌을 불러올 수 있으며, 서민층에 대한 위화감 조성이라는 부정적 효과를 낳을 수도 있다.

** 초고층 건축물에 용도변경을 통해 주거시설 포함은 사업자의 수익성만을 위한 특혜 **

 초고층 건축물의 추진 과정에서 가장 큰 논란을 일으키는 내용은 주거시설의 포함여부이다. 이들 3개 건축물이 공히 당초 계획에는 없던 주거시설을 포함키로 하면서, 특혜시비와 함께 법률적, 행정적 하자 문제가 도마에 오르고 있다.  

 우선 롯데타운의 경우, 공유수면매립을 통해 부지일부를 추가 확보하여 사업을 추진 중이었으나, 2008년 6월 관련법 개정에 따라, 관광특구 내 주거시설 도입이 가능하게 되자, 관광특구임을 내세워 2009년 5월 해양항만청에 공유수면 매립목적 변경신청을 제출한다.  

 그러나, 해당 매립지의 경우 ‘용두산.자갈치 관광특구’내에 포함되어 있지 않은 것이 밝혀지자, 부산시가 2009년 7월 관광특구 지정변경 고시를 통해 급히 관광특구에 포함시키는 해프닝을 빚기고 했다. 결국 해양항만청은 ‘공유수면매립법’의 매립목적 변경사유가 충분하지 않다고 보고 이에 대한 반려처분을 내렸다. 현재 주거시설 도입은 보류된 상태다.

** 때늦은 졸속 관광특구 지정변경에 시 스스로 마련한 지구단위계획 마음대로 바꿔 **

 ‘해운대 관광리조트’는 2007년 12월 도시공사가 민간사업자로 ‘트리플스퀘어 컨소시엄’을 선정하면서 본격 추진된 사업으로 2008년 6월 개발구역의 확대가 이루어지고 2009년 7월 사업자에 의해 “주거시설의 도입과 해안부 60m 높이제한 해제”요청이 이루어졌다. 트리플 스퀘어 측도 관광특구내 주거시설 허용이 이루어진 여건 변화와 함께 관광진흥법 개정으로 콘도분양성이 저하되어 콘도 비중을 낮추고 대신 주거시설을 45%도입할 수 있도록 하자는 것이다.  

 부산시는 도시계획위원회를 개최하여 해운대 관광특구 내 지구단위계획변경을 승인했고 해안경관지침의 ‘중심미관지구’에 의한 해안부 60m 고도제한 적용을 ‘일반미관지구’로 바꾸어 해안부에 초고층 건축물이 입지할 수 있도록 관련 근거를 개정하였다. 해운대 관광리조트의 초고층화와 주거시설 도입을 위해 부산시가 스스로 마련한 규정을 어기는 꼴이 되고 말았다.

** 일관성 없는 제멋대로 행정에 향후 도시정책의 혼선과 신뢰상실 이어질 듯 **

 센텀시티 내 월드비즈니스센터의 경우도 지방산업단지인 센텀시티의 지원시설용지의 경우, 지구단위계획을 통해 주거시설의 도입이 불가능한데도, 부산시는 부산시 부시장과 실국장만으로 구성된 ‘시정조정위원회’를 개최하여, 100층이 넘는 건축물에 한해 주거시설을 40%까지 포함시킬 수 있도록 하는 지구단위계획변경안을 의결하였다. 산업단지로 개발한 부지를 분양 시에는 산업용지로서 특혜 분양하고 개발 시에는 별도의 규정을 적용하여 인센티브를 제공하는 이중성을 보인 것이다.  

 부산시의 일관성 없고 제멋대로인 행정 처분은 시민들의 행정에 대한 신뢰를 땅에 떨어뜨리는 결과를 낳을 뿐 아니라, 향후 유사한 민원 발생시 부산지역 도시정책 전반을 뒤 흔드는 졸속 행정이 될 수밖에 없다.

** 지리적 입지성과 초고층의 높이만으로 랜드마크 기능할 수 없어 **

 끝으로 랜드마크의 기능에 대하여도 한번 쯤 점검이 필요할 것이다. 부산시가 추진하는 대규모 개발사업은 모두가 랜드마크 기능을 하는 것으로 홍보를 하고 있다. 그러나, 랜드마크는 단순히 위치를 찾아가는 기준이 되는 큰 건축물로서의 기능에 그쳐서는 안된다. 사람들의 만남의 장이 되어야 하며, 교류와 소통의 공간으로 자리매김 되어야 하는 것이다.

 지금 추진 중인 3곳의 건축물은 전혀 랜드마크로서의 기능을 하지 못할 것이 예상된다. 높이를 통해 눈에 띄는 것 이외에 기능을 기대하기 어렵다. 우선 충분한 공공공간의 확보가 우선되어야 한다. 이를 통해 부산시민들의 만남의 장소가 되어야 하며, 휴식공간으로서의 기능도 이루어져야 한다. 커뮤니티가 형성되는 공간이 된다면, 건물 내 상업 및 위락시설의 활성화에도 큰 도움이 될 것이다.  

 건축물에 입주한 사람들만의 공간과 이용료를 내고 이용하는 사람들만의 공간이라면, 시민들로부터 외면당할 수밖에 없다. 랜드마크가 될 수도 없다. 랜드마크로서의 제대로 된 기능은 초고층 건축물이 가지는 경관훼손과 환경문제, 그리고 위화감 조성이라는 부정적 인식들을 희석시키고 시설물의 기능 활성화에도 동시에 도움이 되는 시너지 효과를 기대할 수 도 있다는 사실을 잊지 않아야 할 것이다.