- 수변부 중심의 계획변경도 요구하고 나서..

 

 북항재개발사업의 유치시설용지(상부시설)에 대한 민간사업자 공모가 시행되었으나 지난 9월 공모가 유찰되고 말았다. 국제금융위기로 사업성 자체가 불확실한데다, 프로젝트파이낸싱(PF)사업의 여건 악화가 주요 원인인 것으로 전해지고 있다.

 그러나 이러한 여건 변화는 이미 예견된 내용이었으며, 실제로는 지난 10월 감사원 감사 조치사항에서도 언급된 것 처럼, 수익성 확보를 위해 공유수면 매립을 확대하는 것과 현재 12% 내외로 제한된 주거시설의 비율을 약30%-40%선까지 확대해야 한다는 민간사업자의 요구를 부산항만공사가 사실상 불가능하다고 밝힌 때문일 것이다.

 

** 2004년 대통령 지시로 처음 추진, 2007년 마스터플랜 확정 **

 

 하지만 이러한 입장은 부산항만공사의 뜻이라기 보다는 이미 2007년에 마련된 마스터플랜(MP)에 근거한 것이다. 북항재개발사업이 처음 추진된 것은 2004년으로 거슬러 올라간다. 부산신항 개발이 추진되면서 북항재래부두를 비롯한 부두기능이 일부 신항으로 옮겨가게 되자, 2004년 9월 당시 노무현대통령이 재개발을 검토할 것을 지시하면서이다.

 2006년 12월에 마스터플랜 종합계획보고회가 개최되고 여기에서 각종 의견들이 제시되면서, 2007년 7월에는 수정된 마스터플랜이 수립되었다. 이후 2007년 10월에는 제1차 항만재개발기본계획이 고시되었고 11월에는 사업시행자가 정해졌다. 2008년 11월, 북항재개발 1-1단계 실시계획이 승인되고 12월에는 작업장 조성공사를 착공하게 된다.

 

** 상부시설에 대한 민간사업자 공모, 응찰자 없어 유찰 **

 

 2009년 5월 부산항만공사는 ‘유치시설용지(상부시설) 개발사업자 공모’절차에 들어갔으나 지난 9월 응찰사업자가 없어 유찰되고 말았다. 북항재개발은 항만조성이후 시민들에게 철저하게 외면되었던 친수공간의 조성이 주목적이며, 원도심의 침체극복과 도시경쟁력확보의 계기가 되는 사업으로 주목을 받고 있다.

 북항재개발사업은 연안여객부두에서부터 중앙부두를거쳐 1-4부두까지의 구간이며 총 면적 152만7천여㎡에 총사업비 8조5천190억원(기발시설 2조390억원, 상부시설 6조4천800억원)으로 2020년 (기반시설 2015년) 완공을 목표로 하고 있다.

 

** 최초 마스터플랜에서 공공시설비율 77.4%로 늘려 공공성 강조 **

 

 2007년 7월 확정된 마스터플랜의 내용을 살펴보면, 2006년 당초 마련된 계획에서 유치시설과 공공시설용지 비율이 각각 38.8%와 61.2%이던 것을 유치시설용지 22.6%와 공공시설용지 77.4%로 공공성을 더욱 강화하였으며, 해안부에 항만시설과 친수공간을 배치하고 배후지역은 복합시설용지로 개발하도록 했다. 이는 당초 계획안에 대해 시민들의 친수공간의 욕구가 강했으며, 공공성 강화가 필요하다는 다수 의견에 따른 결과였다.

 북항재개발 지역의 중심부에는 대규모 수변공원을 조성하여 아일랜드형 해양문화지구로 계획함으로써 시민들의 친수공간에 대한 욕구를 충족시키고자 했다. 사업시기는 해양문화지구를 중심으로 한 1-1단계가 2012년까지 계획되어 있으며, 복합항만지구 중심의 1-2단계는 2013년, 항만시설지구 등의 2단계는 2015년이며, 유치시설의 사업완료는 2020년으로 예상하고 있다.

 상부시설 민간사업자 공모가 유찰된 직후인 지난 10월 감사원은 부산항만공사에 대한 감사를 통해 북항재개발 사업에 연안여객터미널과 국제여객터미널의 공유수면 매립을 토지이용계획에 포함시키라는 조치사항을 내 놓았다. 추가 매립 시, 1,474억원의 손실감소 효과가 추정된다는 내용이었다. 그러나, 이는 당초 항만공사가 정부에 재정지원을 6,700억원으로 상향조정해 줄 것을 요청한 데 대하여 국토해양부가 난색을 보이는 것과 무관하지 않다고 보인다.

 

** 공공성 확보위한 정부 재정지원 난색에 감사원이 나서 추가매립까지 요구 **

 

 게다가 민간투자사업의 문제점과 수요예측 잘못에 따른 예산낭비와 난개발 사례의 시정을 요구해온 감사원이 유독 북항재개발사업에 대하여는 공유수면에 대한 추가매립까지 부추기며 민간사업자의 요구를 수용해야 한다는 듯 한 감사결과를 내 놓은 데 대하여 의아해 하지 않을 수 없다. 소위 ‘비즈니스 프렌들리’를 지원하려는 방침인지 아니면, 지역에 대한 홀대와 무관심이 드러난 것인지 이해하기 어렵다.   

 지난 11월25일 부산항만공사에서는 ‘북항재개발사업 민간투자 활성화’를 위한 토론회가 개최되었다. 이 자리에서 4명의 발제자는 북항재개발 마스터플랜의 내용 소개와 함께 근래 추세로 떠오르고 있는 초고층 건축물의 복합용도개발과 컴팩트시티에 대한 당위성을 주장하였다. 또한, 상부시설 민간사업자 유찰에 따른 원인과 대책을 집중 제기하기도 하였다.

 

** 기반시설은 항만공사가, 상부시설은 ‘항만공사+민간사업자’의 SPC가 담당 **

 

 이번 북항재개발사업은 기반시설의 조성은 부산항만공사가 공공재원을 확보하여 추진하게 된다. 이러한 기반시설위에 상부시설에 대한 공사와 함께 확보된 부지에 대한 분양은 시행사업자가 맡아서 하게 되는데, 이는 항만공사가 일정지분(19%)을 가지는 특수목적법인(SPC)을 통해 이루어지게 된다. 이 SPC에 참여하는 민간사업자를 공모하는 것이 이 사업의 핵심이라고 할 수 있겠다. 

 민간사업자 공모를 통해 SPC의 컨소시엄이 구성되면 ‘토지이용계획’의 변경대안을 마련해야 하는데, 원안인 마스터플랜의 기준을 지켜야 한다. 우선 사업지구계와 수제선, 공공시설용지 비율 등은 유지해야 하며, 복합항만지구와 공공업무 및 집단에너지 시설의 위치 및 면적을 변경이 불가능하다. 이러한 전제조건 하에 개발계획과 토지이용 계획변경 대안, 재무계획, 관리운영계획 등을 검토 분석하여 민간사업자를 선정하도록 하고 있는 것이다.

  이러한 전제조건들이 지금의 경제위기와 국내 PF사업의 여건을 고려할 때, 민간사업자의 참여를 힘들게 하는 요인이라는 것이 전문가들의 지적이다. 과다한 토지가격에 대한 부담이 크다고 입을 모은다. 민간사업자가 부담해야 할 토지가격의 예정가격이 지나치게 높으며 산정시점과 토지가격 지불시점의 조정도 필요하다는 주장이다.

 

** 기존 마스터플랜을 뛰어넘는 상부시설 계획변경을 통해 수익성 확보 요구 **

 

  토지가격 산정기준과 부담 이외에도 수변부에 항만시설과 공원 등 공공시설 중심의 계획안에 대한 민간의 변경대안을 가능하게 해줄 것도 요구하고 있다. 기존 마스터플랜에 대한 변경이 제한적이어서 민간의 창의성 발휘가 어렵다는 주장이다. 하지만, 결국 친수공간을 줄이고 사업성 있는 건물을 수변부에 위치시켜 수익성을 높이려는 발상이라고 보여진다. 

  유치시설용지에 대한 주거비율 상향조정도 아주 중요한 변경 요구사항이다. 복합항만지구를 제외한 복합도심지구와 상업업무지구 뿐 아니라, 해양문화지구와 IT영상지구 내 건물에도 복합용도개발을 허용하고 주거시설을 포함시킬 수 있도록 하자는 것이다. 결국, 모든 건물에 용도지구와는 무관하게 주거시설이 가능하도록 해 달라는 것인데, 주거단지의 배후 공원으로 전락할 우려도 없지 않은 것이다.

 

** 모든 용도지구에서 복합용도 건축물을 통한 주거시설 포함을 주장 **

 

 또 하나는 사업종료 시점을 2020년으로 제한하지 말 것을 요구한다는 것이다. 대규모 물량을 단 시일 내 분양하게 되면 위험성이 높을 뿐 아니라, 가격경쟁을 확보하기도 쉽지 않다는 것이다. 사업종료 시점을 늘려 위험부담을 줄이고 현행 토지매매계약 후 5년 이내로 제한된 사업완료 시점도 연장해 달라는 것이다. 그러나, 전체 사업기간 연장은 현실성과 충분한 공공성 확보를 위해 고려할 수 있지만, 토지매매 후 5년 이내 사업완료 규정 완화는 난개발과 형평성, 용도변경 등의 요구와 관련된 갈등발생이 우려된다는 지적이 있었다.

  이날 토론회 참석한 대다수의 전문가는 2차 사업자 공모를 최대한 빨리 해서 북항재개발이 부산 원도심의 발전과 부산지역 경제활성화에 도움이 되었으면 한다는 의견을 피력했다. 하지만, 일부에서는 과연 경기도 좋지 않고 사업성에 대한 위험부담이 크다는 민간의 목소리에도 불구하고 무리하게 사업자 선정을 할 필요가 있느냐는 우려의 목소리도 있었다. 

 정부와 부산시, 부산항만공사가 북항재개발의 당초 취지나 시민들의 바람을 무시하고 민간사업자의 수익성 확보를 위해 공공성을 후퇴시키는 일이 있어서는 안 될 것이다. 북항재개발은 단순히 산업단지 조성이나 신도시 건설이 아니다. 수십년 동안 차단되었던 우리의 바다를 시민들에게 돌려주는 일이다. 백년지 대계가 되어야 할 북항재개발이 미래세대에 부끄럽지 않은 모습으로 만들어져야 할 것이다.