센텀시티 사업은 ‘서부산유통단지’와 ‘동부산관광단지’와 함께 부산시의 “3대 밀레니엄 프로젝트” 중 하나로 꼽히는 사업이었다. 1997년 1월 ‘수영정보단지주식회사’가 설립되었으나, 1997년 12월 SK그룹이 사업을 포기하면서 표류할 뻔 한 사업이 이듬해 부산시 주도로 재추진되게 된다. 2000년 5월에 프로젝트와 회사 명칭이 “센텀시티”와 “센텀시티(주)”로 변경되고 그해 11월 기반조성공사 착공식이 있었다. 

 2001년 10월 롯데쇼핑과의 부지매매 계약의 체결을 시작으로 부지 분양이 이루어지기 시작한다. 2002년 4월에는 ‘센텀시티관광특구’ 지정이 이루어지고, 2005년 6월 ‘센텀시티지방산업단지’ 지정과 개발계획 변경이 이루어졌다. 지구단위계획도 이 때 수립되어 그 전까지 무분별하게 분양이 이루어지던 부작용을 최소화하기 위한 형식을 갖출 수 있게 되었다. 하지만 이미 98%의 분양이 이루어진 상태여서 난개발을 막기에는 역부족이었다. 

 2005년 11월, 기반조성공사가 준공되고 2006년 2월 센텀시티 개발사업이 사실상 완료되게 된다. 센텀시티 사업은 SK그룹이 사업에서 손을 떼고 부산시가 지분 49%를 가진 ‘센텀시티(주)’가 분양대행사로서의 역할을 했지만, 사실상 부산시가 주도하는 비정상적 회사운영이 계속되었다.

 사업초기인 1997년, 3백억원의 지방채 발행을 시작으로 2000년까지 은행차입 2천6백억원,   지방채 발행 2천3백억원 등 총 4천9백억원의 빚을 내어 사업을 추진하면서, 하루이자만 6천만원에서 1억원에 달하는 엄청난 부담을 안게 된다.

** 4천9백억원의 빚더미 사업, 이자부담이 특혜분양과 난개발로 이어져

 부산시로서는 지방채 2천3백억원뿐 아니라, 은행차입에 대한 지급보증 2천억원까지 큰 부담을 안게 되면서, 부지 분양에 무리수를 두게 되었고, 이는 지금의 난개발과 특혜분양의 고리를 끊지 못하는 시발점이 되었다고 할 수 있다.  

 센텀시티 난개발의 출발점은 2002년 5월 센텀파크가 착공되면서 본격화되었다. 당초 준공업지역으로 계획된 이 부지는 전체 3만여평에 1차 2천752세대와 2차 998세대 등 모두 3천750세대의 아파트를 분양하게 된다. 주상복합형태의 탑상형 아파트로 지어진 센텀파크는 용적율이 평균 576%나 되는 50층 이상의 고층아파트이면서, 부산지역에서 처음으로 5백만원대의 평당분양가를 기록한 사례가 되기도 했다.   

 분양계약이 체결될 때 마다, 언론과 시민단체로부터 특혜분양이라는 말이 끊이지 않았던 센텀시티 개발사업은 당초 ‘100% 완벽한 미래 첨단산업도시’라는 말이 무색하게도 완벽한 난개발의 도시가 되고 말았다. 당초 계획에 있었던 “테마파크”는 흔적도 없이 사라졌고, “워터프론트”라고 선전하던 수변공원은 보잘 것 없는 모양새를 갖추고 있다.

** 계약체결 때마다 “특혜”, 당초계획의 멋진 이름들, 흔적도 찾기 어려워

  “복합유통상업지역”에는 저층부에만 주점과 식당이 주를 이룬 상가가 형성된 주상복합아파트단지가 되었고, “도심엔터테인먼트(UEC)존”이라는 곳엔 신세계센텀점이 자리잡고 앉았다. “국제업무지역(IBC)에는 비즈니스호텔이라는 이름으로 객실마다 주방시설이 갖추어진 이상한 건물이 들어서더니 그마저도 사기분양을 해서 말썽이 나기도 했다.  

  최근 문제가 되고 있는 첨단산업단지는 당초 “디지털미디어존(DMZ)"이라고 불린 곳이었다. 산업시설구역으로 21만㎡의 부지에 센텀시티 본연의 기능을 나타낼 수 있는 핵심지역으로 정보통신, 영상, 미디어 관련 산업시설이 입지하기로 계획된 곳이다. 센텀시티(주)의 계획에 따르면, 세계적 정보인프라의 구축과 하이테크 산업의 중심지로서 정보통신관련 시설과 멀티미디어 영상시설, 첨단기술 연구시설 등이 들어선다고 되어있다.

 첨단산업시설 지구이지만, 용도지역은 일반상업지역으로 분류된다. 용적율이 400%이내에 건폐율이 50-60%로 지구단위계획이 수립된 곳이다. 부산시는 첨단업종의 집적화와 토지이용의 효율성 제고를 위해 기존의 용적률 400%를 600%로 상향조정하겠다는 계획변경을 밝혔다. 아파트형 공장 계획부지에 대하여는 1,000%까지 용적률을 높여주겠다는 내용도 포함되었다.

** 산업단지도 아닌, 일반상업지역의 용적률 상향조정은 명백한 특혜

 부산시는 용적율 상향조정의 명분을 첨단산업단지로의 발전을 내세우지만, 용지를 분양받은 사업자의 수익성을 보장해주기 위한 방안임을 부인하지는 못할 것이다. 400%이던 용적율을 600%로 올려주게 되면, 당장 50%의 개발이익이 발생하게 된다. 용적율 1,000%의 아파트형 공장은 150%의 개발이익을 챙기는 것이다.

 2002년부터 센텀시티 내 부지에 대한 분양계약이 체결되면서, 언론과 부산경실련을 비롯한 시민단체로부터 특혜분양 의혹이 끊이질 않았고, 의혹이 불거질 때마다, 부산시와 센텀시티(주)는 기본적으로 공사착공 시까지는 분양계약서상의 옵션과 사업목적 및 용도의 변경이 불가능하게 철저히 관리하고 있다는 말만 되풀이 했었다. 그러나, 이번에도 부산시와 해운대구는 당초 사옥이나 연구시설 용도로 분양된 부지를 아파트형공장으로 변경해준 사실이 드러났다.

 조성원가 이하로 분양받아 엄청난 이익을 제공받은 업체들은 취.등록세 면제에 재산세까지 감면받았다. ‘산업시설용지’라는 이유에서다. 분양받을 땐 산업용지로서의 혜택은 다 누리고, 이제는 사실상 상업시설이니 용적률을 높여서 “땅 장사”나 하겠다는 비윤리적 기업인들과 이에 맞장구를 치고 나선 부산시의 태도는 도저히 용납되지 않는 사실이다.

** 2년도 안 된 계획 “변경”에 착공 기한 어기고 버틴 업체에 오히려 특혜를

 이러한 부산시의 행정의 일관성과 신뢰 상실은 정말 큰 문제가 아닐 수 없다. 행정은 민주성과 책임성, 투명성과 함께 일관성이 담보되어야 한다. 한 번 정해진 정책과 방침은 일정기간 지속되어져야 하고, 특별한 이유가 없는 한 유지되어야 한다. 정책이나 계획변경은 투명하게 진행되어야 하고 그 명분이 분명하고 객관적이어야 하는 것이다.

 이번의 경우처럼, 2년도 채 안된 “산업단지관리기본계획”을 변경하려는 것이나, 당초 산업단지 완공 시점인 2006년 2월로부터 3년 이내에 착공해야 한다는 규정을 어긴 업체들에게 시정 조치는 커녕 용적률 상향조정이라는 특혜를 준다는 것은 부산시가 행정행위에 대한 신뢰를 스스로 포기하려 한다고 밖에 볼 수 없을 것이다.

 부산시는 이번 ‘산업단지관리기본계획’ 변경(안)을 마련하면서, 용적률 상향조정에 따른 기반시설 등의 시설운용 타당성에 대한 용역을 해운대구청을 통해 실시하였다. 부산시가 밝힌 용역결과는 용적률 상향조정이 이루어지더라도 기반시설의 용량에는 문제가 없다는 것이었다. 그러나, 실제용역보고서 내용에서는 “상수도와 통신을 제외한 나머지 기반시설이 용적률 600%이상이면 과포화상태가 된다”는 것이다.

** 첨단산업 발전위한 비전은 없고, ‘개발하고 보자’식의 정책 단면만 드러나

 부산시가 용적률을 올려주기 위해 용역내용까지도 자의적으로 해석한 것이 밝혀진 것이다. 부산시는 착공이 지연되고 있는 첨단산업시설 용지의 개발을 앞당겨 많은 첨단산업 관련업체들이 하루빨리 입주하기를 바란다고 했다. 이를 통해 부산경제의 활성화가 기대된다는 것이다.  

 그러나, 지금 논란이 되고 있는 센텀시티 내 산업시설 용지에 입주할 첨단산업 업체가 얼마나 되는지도 의문이다. 정보통신과 영상, 미디어 관련업체의 수요가 얼마나 되는 지에 대한 검토도 없었다. 수요에 비해 공급이 부족하다는 근거도 없다. 현재의 개발을 통해 서울의 ‘테헤란밸리’나 ‘구로디지털단지’와 같은 기능을 하는 단지조성이 이루어진다면 시민들도 용적률 상향을 반대하지는 않을 것이다.

 단언컨대, 지금의 센텀시티 내 산업시설구역을 분양받은 업체들은 투자확대나 첨단산업 발전을 통한 지역경제활성화와는 전혀 무관한 이유들로 착공을 미루고 있으며, 지역경제 침체를 빌미로 헐값 분양과 세제 혜택에도 불구하고 자신들의 투자는 없이 손쉽게 사전분양을 통해 공사비를 마련하고 덧붙여 분양이익까지 보려하고 있다.

 부산시가 진정 지역경제활성화와 시민들을 위해 용적률을 상향조정하려는 것인지 스스로 되물어 보기를 바란다.