"미분양 늘고 있지만, 신규아파트가격은 계속 상승,
투기과열지구지정 해제방침은 재검토 되어야" -

 유래없이 강력한 규제정책이라는 10.29 부동산 종합대책이 발표된 지 1년이 지났다. 부동산 파동
이라고 할 수 있는 2001년부터 2년간의 주택가격 상승률이 무려 31.4%에 달하고 이 기간의 가격
상승분이 1986년 이후 18년간의 44.4%에 이를 정도로 가파른 상승을 기록한 것이 10.29부동산
대책이 나오게 된 배경이다. 부산지역도 1998년 분양가 자율화가 시행된 이후 아파트가격이 2배
이상 상승하였다. 

 1. 10.29 부동산대책의 내용과 성과

 10.29 부동산대책의 주요내용을 보면, 종합부동산세의 도입과 다주택 보유자에 대한 양도소득세
강화, 주택담보대출 비율의 축소, 주택공급신고제의 도입, 그리고 투기과열지구의 지정 등이었다.
부동산 보유세를 강화하여 투기목적의 주택을 거래시장에 나오게 하여 집 값을 안정시키고, 주택
거래신고제를 통해 실거래가 파악과 함께 취ㆍ등록세의 중과세를 통해 투기수요를 억제하고자 하
였다. 부산을 비롯한 광역시의 경우, 투기과열지구 지정에 따른 분양권 전매의 금지와 무주택세대
에 대한 국민주택 우선공급비율확대를 통해 투기세력을 차단하고 부동산가격 안정을 꾀하려 한 조
치가 부동산시장에 큰 변화를 가져왔다.

 실제로 10.29부동산대책이 발표된 직후부터 부동산 가격이 안정세로 돌아서고 특히 투기과열지구
가 지정된 부산 등 광역시에서는 아파트의 미분양 물량이 증가하였다. 건설교통부 발표에 따르면
작년과 비교한 올 10월의 주택가격은 2.2% 하락했으며, 지역별로는 서울이 1.5%, 지방광역시 2.6%
하락한 것으로 나타나, 가격하락폭은 크지 않은 것으로 나타났다. 2003년 1-7월 대비 같은 기간
주택건설은 49% 감소하였으며, 건설수주는 15% 감소한 것으로 나타났다. 그러나 2003년의 수주
실적은 2002년과 비교하여 15%증가한 수준으로 2003년 수주액이 사상최대였다는 점을 고려한다면
수주실적 감소에 대하여는 이견이 있을 수 있을 것이다.

 10.29부동산대책 이후 가장 두드러지는 주택시장의 변화는 미분양 아파트의 증가세라고 할 수 있
다. 부산지역의 경우, 작년 10월 1천833세대였던 것이 11월 3천873세대로 늘어났으며, 올 9월에는
5천191세대에 이르고 있다. 
 10.29부동산대책 이후에도 재건축아파트에 대한 개발이익환수제, 주택세(가칭)와 종합부동산세
의 도입 등의 대책이 연이어 나오면서 부동산 가격의 안정세는 정착단계에 접어든 것으로 예상되
었다. 하지만, 올 7월에 발표된 ꡐ건설경기연착륙방안ꡑ 중, 표준건축비의 현실화(9월2일-인상발표)
와 투기억제제도의 탄력적 운영 방침이 나오면서 또 다시 분양권 전매가 허용되고 아파트가격이
상승국면으로 돌아설 수도 있다는 우려가 제기되고 있다. 건설업체들도 건설경기 침체를 이유로
투기과열지구지정해제 등을 요구하고 있는 실정이다.

 2. 부동산 시장의 전망과 향후 과제

 정부는 10.29부동산대책 이후에도 지속적인 주택공급의 확충과 부동산 투기수요의 차단을 통해
주택시장안정기조를 유지하겠다고 밝히고 있다. 이러한 정부의 의지에 의해 주택가격 안정세는
유지되고 있지만, 과거 폭등했던 아파트 분양가격의 거품이 확인되었는데도 오히려 신규분양
아파트의 가격은 상승세를 계속 이어가고 있는 실정이다. 이는 지속적인 경기침체로 인해 건설
경기부양을 통해 경기를 회복하고자하는 정부방침과 이에 편승한 건설업체의 배짱분양이 지속
되기 때문이다. 시장원리에 따른다면, 미분양 물량이 계속 늘어나고 수요가 줄었다면 당연히
가격이 하락하는 것이 옳은데도, 가격인하가 이루어지지 않아, 실수요자조차도 관망세를 보이고
있는 것이다.

 정부가 경기부양책으로 건설경기 부양을 꾀하는 것은 장기적으로 볼 때 바람직한 경제운용이라
고 보기 어려우며, 실수요자 중심으로 거래를 확대하지 않으면 오히려 부동산 거품에 의해 경제적
부실을 초래할 우려가 있음을 알아야 할 것이다. 건설업체와 정부의 일각에서는 주택가격이 하락
하면 금융권의 부실과 연결될 수 있다는 논리를 펴고 있지만, 이번 달 24일 한국은행이 국회에 제
출한 자료에 따르면 현재 은행권의 주택담보비율이 55%로 내외로, 10-20%대의 가격하락에는 은
행권에 손실규모가 미미하며, 40%이상 하락하지 않는다면 은행권의 부실과 연결되지는 않은 것으
로 밝힌 바 있다.

 건설업체가 주장하는 분양권전매허용은 정부가 분양가격을 규제하던 시절에 건설업체의 주택건
설 비용의 원활한 확보를 위해 선분양제도를 도입하면서 함께 이루어진 것이다. 이후 분양가격이
자율화되었는데도, 선분양이 계속되고 분양권전매라는 편법적 수단에 의해 아파트시장은 투기장
이 되고 말았다. 이제는 투기과열지구해제가 아니라, 점진적인 후분양제로의 전환을 통해 짓지도
않은 아파트를 사고 파는 불공정거래가 사라져야 하며, 후분양제가 시행되면 분양권전매라는 것
은 자연히 사라질 수 밖에 없을 것이다. 불로소득에 의한 부의 축적은 근절되어야 하며, 주택은 거
주를 목적으로 하는 실수요자에게 공급될 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다.

 정부는 10.29부동산종합대책 추진 1년을 맞아 다시 한번 투기억제와 주거안정 기조가 흔들리지
않도록 정책을 집행하는 모습을 보여줘야 할 것이다. 부산시 또한 분양권전매의 제한과 서민주택
공급확대를 위한 아무런 조치없는 투기과열지구해제 주장을 철회하고 서민주거안정을 위한 정책
에 앞장서야 할 것이다.
 
 3. 서민주거 안정을 위한 대책

 10.29 부동산 대책에서 밝힌 주택공급확충을 위해서 수도권은 신도시와 뉴타운 건설을 추진중이
지만 부산지역은 재개발, 재건축이 활성화 되어야 할 것으로 보여진다. 재개발, 재건축 사업관련
규제를 재정비하고 통합하여 재건축사업이 활발히 이루어져서 주택공급 및 주택공급가격 합리화
에도 기여할 수 있는 정책추진이 뒤따라야 한다.
 또한 국민의 세금으로 운영되는 공기업인 주택공사와 도시개발공사는 본연의 임무인 서민주거안
정을 위해서 임대주택과 서민주택 건설확충에 전력을 다하고 더 이상 민간건설업체들과의 경쟁적
인 이익추구의 경영방식에서 벗어나야 할 것이다.

 정부는 국민의 기본권 중의 하나인 주거권 보장을 위해 장기적인 부동산시장 안정과 서민주거안
정의 정책적 기조가 흔들리지 않고 제대로 집행될 수 있도록 만전을 기해야 한다. 세부적으로 주택
공급제도와 부동산세제 체계를 종합적으로 정비하여 주택시장에서 더 이상 무주택 서민이 불공정
한 거래를 당하지 않도록 해야 한다.

 부동산 세제부문에서는 전국의 주택에 대한 실거래가액을 파악, 자료화하여 과세표준의 현실화
를 통해 조세의 투명화를 실현해야 하며, 부동산 보유세의 강화는 거래세율의 인하와 소득세 등
노력과세와 저소득층의 세부담을 줄이는 방향으로 조세개혁을 단행하여, 조세저항을 줄이면서
불로소득에 대한 과세를 강화하는 방향으로 원칙이 마련되어야 할 것이다.