“풍선효과만 불러온 부동산대책,

집값안정 위해 분양원가 공개와 후분양제 시행되어야”

8.2부동산대책이 발표된 지 약 70여일이 지났다. 8.2부동산대책은 투기과열 양상을 보이는 지역의 부동산 가격을 잡고 다주택자의 추가 구매를 강력히 규제하여 실수요자를 보호하기 위한 대책으로 볼 수 있다. 즉 ‘더 이상의 투기는 허용하지 않는다.’라는 정부의 의지를 볼 수 있었고 연이은 후속대책으로 인해 부동산 시장은 요동치고 있다. 또한 8.2부동산대책의 주택담보대출 규제는 매년 증가하는 가계부채에 대한 관리가 시작된 것으로 볼 수도 있다.

** 부산시 7개 구·군 청약조정대상지구 지정, 실수요자 위주의 청약조건으로 강화 **
 

  8.2부동산대책은 투기과열지구와 부산의 7개 구를 포함한 청약조정대상지구 지정, 그리고 주택담보대출에 대한 규제라고 할 수 있다. 대책이 발표된 이후 부동산 시장은 일시적으로 거래가 끊겼고, 이번 대책으로 인해 실질적인 손해를 보는 것은 실수요자라는 언론의 기사가 연이어 나왔다. 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되었으며, 강남, 서초, 송파, 용산 등 11개 구는 투기지구로 지정되었다. 부산의 경우 해운대구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 부산진구, 기장군 이상 7개 구·군이 청약조정대상지구로 지정되었다. 따라서 부산의 경우 서울과 같은 강력한 대출규제에서는 벗어났지만, 7개 구·군이 청약조정대상지구 지정됨에 따라 청약조건이 실수요자 위주로 조건이 강화되었다.

** 8.2부동산대책 이후, 부산의 부동산 상승률은 크게 둔화 ** 

  이 같은 부동산대책의 발표 이후 전국의 부동산 시장은 거래가 거의 없을 정도로 위축되는 경향을 보이며, 신규로 분양되는 아파트의 시기조정에 들어가는 등 시장을 관망하는 형태를 보였다. 실제 해운대구의 경우 청약조정대상지구로 지정된 이후 부동산 상승률이 크게 둔화되었으며, 8월말에는 해운대 신시가지를 중심으로 실제 3,000만~4,000만원 씩 호가가 떨어진 물건이 시장에 나오기도 하였다. 연제구도 8월 들어 부동산 상승률이 0.02%(첫째 주), 0.01%(둘째 주)로 부산 평균을 밑돌다 셋째 주 들어 –0.02%로 분위기가 크게 꺾였다.

** 예상된 풍선효과, 일부 지역은 부산 평균 이상으로 상승세를 이어가

신규 분양시장에서도 기록적인 청약 경쟁률을 보여 **

  하지만 청약조정대상지구를 벗어난 일부 구는 여전히 청약이 몰리는 양상을 보였다. 이는 8.2부동산대책이 투기과열지구 지정과 주택담도대출 규제 등에 국한된 핀셋규제 모습을 보이면서 주변지역의 풍선효과라는 부작용으로 나타나고 있는 것이다. 서구의 경우 대책 이전인 7월 마지막 주에 0.18% 상승했으며, 대책발표 이후인 8월에도 0.17% → 0.14% → 0.08% 상승해 부산 평균을 크게 웃돌았다. 중구 역시 7월 마지막 주 0.14% 오른 것을 시작으로 0.08% → 0.06% → 0.06%로 평균을 웃도는 상승세를 이어갔다. 강서구도 같은 기간 0.05~0.09% 올랐으며 부산 평균 이상으로 상승세를 보이는 곳 모두가 청약조정대상지구를 벗어난 곳이라는 공통점이 있다.

    8,2부동산대책의 풍선효과는 신규분양시장에서도 같은 양상을 보이고 있다. 8.2부동산대책 직후 청약모집이 진행된 서구 서대신동의 ‘대신 2차 푸르지오’의 경우 평균 257대1의 1순위 청약경쟁률을 기록했다. 특히 최고 청약경쟁률을 기록한 84㎡A평형은 491대1의 경쟁률을 기록했다. 최근 청약열풍을 주도한 강서구 명지의 ‘명지 더샵 퍼스트월드’도 모델하우스가 오픈한 첫 주말 3만 명이 방문하고, 평일에도 방문객들이 5시간을 줄서서 입장하는 등 흥행에 성공했다. 1순위 청약 1,648가구 모집에 약 23만 명이 몰리면서 평균 139대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 서구와 강서구가 정부의 청약조정대상지구에 포함되지 않으면서 부산 지역의 실수요자뿐 아니라 규제를 피하려는 투기자본까지 몰리면서 나타난 결과로 분석된다.

** 규제지역과 아닌 지역으로 극과극의 양상을 보이며 대책의 한계점 드러나 **

  이처럼 8.2부동산대책 이후 부산의 부동산 시장은 청약조정대상지구와 아닌 지역으로 나뉘어 서로 다른 양상을 보이고 있다. 청약조정대상지구인 수역구 남천동 삼익비치 전용면적 84㎡ 아파트는 지난해 말 최고 7억 원까지 치솟았지만 최근 6억 원 선으로 1억 원 가량 떨어졌다. 인근의 삼익타워와 대연비치 두 단지는 재건축 사업시행인가까지 받았지만 1,000만 원 가량 내린 가격에 거래되고 있다. 이뿐 아니라 해운대와 연제구 지역 아파트 매매가도 최근 3,000만~4,000만 원 내렸다. 이는 해당지역의 분양시장에도 영향을 주고 있다. 기장군의 ‘일광지구 이지더원 1차’와 ‘구서역 두산위브 포세이돈’은 10~30%대의 부진한 계약율을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

** 8.2부동산대책, 투기근절과 집값안정을 위한 근본적 대책으로 부족

분양원가 공개와 분양가상한제, 후분양제 도입과 함께 보유세도 강화되어야 **

  이번 8.2부동산대책과 후속대책들로 인해 해당 지역의 부동산 가격은 하락세를 보이고 있지만, 당초 우려와 같이 풍선효과로 인한 부작용도 매우 심각한 상황이다. 투기과열지구 지정, 청약제도 개정, 다주택자 규제 등의 내용을 담은 8.2부동산대책은 투기근절과 집값안정을 위한 근본적인 대책이 될 수 없다. 그 동안 경실련이 필요성을 역설했던 분양원가 공개와 후분양제, 분양가상한제의 도입 등이 필요한 시점이다. 또한 부동산 거품 조장의 주범인 다주택자에 대한 보유세 강화도 함께 실시되어야 한다.

  국토교통부는 지속적인 후속대책 발표를 통해 공공택지 분양가 상한주택 요건을 완화하고 원가공개항목을 12개에서 61개로 확대하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 국토교통부는 2012년 3월 규제완화를 이유로 12개로 축소한 바 있는 분양가격 공시정보를 참여정부 때 수준으로 강화한다는 것이다. 또한 최근 국정감사에서 김현미 국토교통부 장관은 “한국토지주택공사(LH) 공공분양부터 후분양제를 실시할 수 있도록 로드맵을 마련하겠다.”고 약속했다.

  정부의 8.2부동산대책은 아직 현재진행형이라 할 수 있다. 추가대책이 예정되어 있고 후분양제에 대한 로드맵을 마련하겠다고 발표한 만큼 부동산 안정에 대한 기대를 걸어볼 수 있다. 앞으로 분양원가공개와 후분양제 도입까지 많은 걸림돌이 있을 것으로 예상된다. 도입과정이 쉽지는 않겠지만 서민들의 집값안정과 소비자의 권리보호를 위해 분양원가공개와 후분양제가 하루 빨리 시행되기를 바란다.