노무현 정부의 여덟 번째 부동산대책이 지난 11월15일 발표되었다. 이번 부동산대책의 핵심은 수
도권과 신도시의 주택공급을 확대하고 분양가인하를 위한 조치와 주택담보대출을 규제하는 내용
으로 되어있다. 2003년에 출범한 참여정부는 그해 5.23 대책을 시작으로 2003년과 2005년 각각 세
차례의 부동산대책을 발표하였고, 올해 3.30대책에 이어 이번 11.15대책으로 모두 여덟 번의 부동
산대책을 발표하게 되었다. 

  1가구3주택자에 대한 양도소득세 중과세와 투기지역에 대한 담보인정비율 40%로 인하, 종합부
동산세의 조기 도입, 장기공공임대주택 150만가구 건설 등의 내용을 담은 2003년의 “10.29 부동산
대책”과 종합부동산세 과세대상을 9억원에서 6억원이상으로 강화하며, 1가구2주택자에 대한 양도
소득세 50%중과세, 실거래가 등기부 기재 의무화 등의 내용이 담긴 2005년의 “8.31 부동산대책”
의 두 차례 주요 부동산 대책을 전후로 크고 작은 부동산 대책에 이어 올해 3.30대책에 이어 11.15
부동산 정책이 발표된 것이다.

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  이번 11.15 대책은 정부가 이제까지 세금을 통한 부동산투기 근절을 주장했던 입장을 선회하여,
시장전문가들이 줄기차게 목소리를 높여왔던 ‘공급확대를 중심으로 해야 한다’는 입장을 수용한
것으로 규제일변도 정책의 후퇴로 여겨지고 있다. 문제는 일곱 번에 걸친 부동산대책이 부동산 투
기근절과 부동산 가격안정에 큰 효과를 거두지 못한데다, 국민들의 정부 정책에 대한 불신이 쌓일
대로 쌓인 마당에 이번 대책 뿐 아니라, 앞으로의 정부 부동산정책이 얼마나 먹혀 들른 지 의문이
가지 않을 수 없다는 것이다.

  이번 부동산 대책방안을 보면, ‘주택공급확대’를 위해 수도권의 신도시와 국민임대단지의 용적율
을 175%에서 191%로 상향조정하고 녹지율도 31.6%에서 27.2%로 낮추어 총 8만9천가구를 추가 공
급하도록 하며, 택지개발기간도 현행 7.5년이던 것을 5-6.5년으로 단축해 공급키로 했다. 국민임대
단지의 용적률도 현행 150%에서 180%로 높이기로 했다. 또한, ‘분양가 인하’를 위해서는 현재 공
공택지에 한해 적용중인 “분양가상한제”와 분양가 주요항목 공개를 확대키로 하며, 택지공급가격
을 인하해 분양가를 현재보다 20-30%가량 인하한다는 계획이다.

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  분양가 인하를 위해서는 학계, 시민단체, 업계가 참여하는 “분양가제도개선위원회”를 통해 분양
원가 공개확대 방안을 마련하고, 분양제도에 대한 개선안도 마련한다는 방침이다.  정부는 택지공
급가를 인하해 10%, 사업기간 단축과 택지조성비 절감을 통해 6%, 용적율 조정과 녹지율 조정을
통해 8%내외의 분양가 인하효과가 날 것으로 내다보고 있다. 택지조성비를 절감하기 위해 광역교
통시설 등 기반시설비용을 국가와 지자체가 일부 분담하는 방안도 마련키로 했다. 그러나, 이렇게
분양가 인하가 가능한 방안이 있는데도 여태껏 이러한 정책을 시행하지 않은 이유가 무엇인지? 그
리고, 이러한 분양가 절감이 현실적으로 가능한 지도 의문을 던지지 않을 수 없다. 또한, 용적율 상
향 조정과 녹지율의 하향 조정은 결국, 건설업체의 이익을 더욱 부풀려주는 꼴이 될 것이며, 수도
권의 주거환경만을 악화시킬 우려도 크다는 비판도 만만치 않다. 또한, 기반시설비용을 국민의 세
금으로 부담하는 데 대한 반발도 클 것이다.

  정부는 이번 대책을 통해 대출규제를 통한 부동산투기 수요를 억제하기로 했다. 총부채상환비율
(DTI: 총 소득 중 부채의 원리금 상환액이 차지하는 비중)과 주택담보인정비율(LTV: 주택을 담보
로 한 대출한도)을 조정하여, 투기지역 6억원초과 아파트 중 60%로 적용하던 예외를 없애고 주택
담보인정비율을 40%로 통일하고, 총부채상환비율의 적용대상 지역을 현행 ‘투기지역’에서 수도권
의 ‘투기과열지구’까지 확대키로 하였다. 이밖에도 서민주거안정을 위해서는 2012년까지 116만8천
가구의 장기임대주택을 공급한다는 방침이다. 또한 전세자금 지원규모를 올해 2조원에서 2조3천
억원으로 확대하고 내년에는 2조7천억원 규모로 늘린다는 방침이다. 주택금융공사의 모기지론 이
율도 0.15%P 인하키로 했다.

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  이들 금융관련 대책에서도 소득증명이 어려운 실수요 계층이나 사업상 주택담보대출을 이용할
수밖에 없는 자영업자들의 구제가 필요하며, 실제 총부채상환비율이나 주택담조인정비율의 적용
은 1가구2주택 이상의 다가구 주택 소유자에 대하여만 엄격하게 적용될 수 있는 대책이 필요하며,
1가구1주택이나 무주택 가구에 대한 규제는 결국 실수요에 의한 주택구입대출까지 위축시키는 결
과를 낳을 것이라는 비판도 많다. 하지만, 이 모든 대책이 수도권 투기지역 및 투기과열지구에 해
당되는 내용이어서, 6대 광역시의 경우 투기지역의 6억원 이상 아파트의 비중이 크지 않아, 지역
부동산시장에는 여전히 실효성 없는 정책일 수밖에 없다.

  정부의 11.15대책을 포함하여 여덟 번의 대책에도 불구하고, 부동산투기가 사라지고 부동산 가격
이 안정되며, 서민들의 ‘내 집 마련의 꿈’이 앞당겨지리라는 기대를 하는 국민은 그리 많지 않은 것
이 사실이다. 이번 대책에 대하여도 우선, 정부는 용적률과 녹지율을 조정하여 택지공급가격의 인
하를 통해 분양가를 평균 25% 인하하겠다고 했지만, 공공택지가 민간에 분양되는 과정에서 거품
이 낄 수밖에 없고 민간건설업체가 시공한 대부분의 아파트들이 주변시세보다 높은 가격에 분양
을 해서 오히려 주변시세마저 끌어올리는 주범이 되어왔던 점을 고려할 때, 주공이나 토공 등 공공
분야에서 직접 아파트를 지어공급하지 않으면, 분양가 인하가 불가능하다는 것이 경실련의 주장이
다.

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  경실련은 정부의 다양한 부동산정책에도 불구하고 국민들이 신뢰할 수 있는 부동산정책의 수립
을 더 이상 기대하기는 어렵다고 판단하고 있다. 정부정책에 대한 신뢰의 상실은 더 이상 정부주도
의 부동산 안정화 대책은 실효성이 없으며, 국민들이 직접 나서 부동산 정책을 마련하고 이를 여.
야 정치권과 재계, 시민사회가 모두 합의하는 방식이 되어야만 할 것으로 판단하고 “아파트값 거
품빼기 10만 국민행동 서포터즈 모집”에 돌입했다.

  경실련이 주장하는 “4대 부동산 대책”은 우선, 공공보유주택 비율을 20%까지 높일 것을 주장하
고 있다. 전국 주택보급율은 102.2%지만, 서민층의 주택보유율은 50%에도 못 미치고 있으며, 전체
가구의 43%인 615만 가구가 무주택자로서 주거불안을 겪고 있는 실정이다. 소득대비 주거비 비율
도 선진국의 평균 16%보다 훨씬 높아 2002년 기준 21.3%에 달한다. 주거문제 해결을 위해서는 장
기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택의 재고량을 20%수준으로 높이고, 임대주택 평형을
다양화함은 물론 임대주택에 대한 인식변화가 가능하도록 주거여건을 대폭 향상시켜야 할 것이
다.

  다음으로는 아파트 후분양제의 도입이다. 현재의 아파트 시장은 시행자가 대지소유권을 확보하
고 분양보증만 받아 착공하면 입주자모집에 들어가는 방식을 택하고 있다. 선분양제는 전매시장
의 형성을 통한 투기수요를 유발, 가격 거품을 형성하게 하며, 확정분양가로 인한 분양가 상승, 품
질에 대한 판단불가, 선택권 침해, 부실시공과 품질 저하 등의 문제점을 유발할 수밖에 없다. 가격
규제와 함께 시행되었던 선분양제는 투기에 의한 가수요를 막기 위해서 반드시 후분양제로 전환되
어야 한다.

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  현행 주택담보대출은 유주택자가 자신의 주택을 담보로 자금을 빌어 신규 아파트 분양을 받고 이
를 되팔아 투기이익을 챙기는 데 악용되고 있다. 특히, 이자만 갚다가 일시에 원금을 상환하는 현
행 방식은 미국에서 이른바 풍선지불방식으로 약탈적 대출의 전형으로 금지하고 있는 방식이다.
이러한 방식은 금융시장과 주택시장을 동시에 마비시킬 우려가 있어, 부동산 가격급등에 따른 부
동산의 내재적 가치가 이를 뒷받침하지 못할 경우, 외부충격에 따른 부동산가격 하락과 대출회수
및 신규대축억제, 가계의 부채상환능력악화와 부실로 이어져 결국 금융회사의 동반부실로 이어질
수 있다. 이러한 위험을 막고, 실수요자를 위한 대출이 되기 위해서는, 주택담보대출이 장기고정금
리모기지론으로 전환되어야 하며, 총부채상환인정비율을 축소하고, 2주택이상자에게는 대출을 금
지시켜야 한다.

  재개발과 재건축에 있어서는 서민들에게 피해가 양산되는 구조를 개선하고 공공기관이 직접 나
서 건설함으로써 서민들의 권리를 보호하는 역할을 해야 할 것이다. 이러한 정책의 시행은 중앙 정
부 뿐 아니라, 지방자치단체도 적극 나서야 한다. 재개발과 재건축 등에서는 광역지방자치단체의
정책추진과 재정확보 등의 노력이 필요하며, 분양가격의 폭등을 막고 서민들의 주거안정을 위해서
는 사업계회승인과 감리자 지정, 입주자모집 승인 등 세 차례에 걸쳐 기초단체장에게 택지비와 건
축비 등 분양원가가 포함된 서류가 제출되는 점을 고려하여, 분양가격의 거품을 걷어내는 데 앞장
서야 한다.

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  경실련은 이러한 4가지 부동산정책의 정착과 사회적 합의를 위해 10만 서포터즈의 모집과 함께
다양한 방식의 아파트값 거품빼기에 나설 것이다. 무엇보다도 집은 투기의 대상이 아니라, 주거의
목적으로 인식되어야 한다. 실수요자가 아닌 투기수요를 잡지 않는 다면, 아무리 집값을 낮추어 대
량으로 공급해도 서민들에게는 “그림의 떡” 이상이 될 수 없다. 분양원가의 공개와 분양가격의 규
제, 그리고 후분양제로의 전환, 실수요자 중심의 주택대출과 분양제도의 개선이 동시에 이루어지
지는 때를 이젠 시민사회가 나서 앞당길 수밖에 없다. 그러나 이들 정책에 대한 여. 야 정치권과 정
부, 재계와 시민사회의 합의와 신뢰가 더 중요한 지도 모른다.