참여정부 들어 부동산 투기를 근절하고 서민들의 주거생활 안정을 위하여 봇물처럼 튀어나온 부
동산 정책, 특히 1년 전에 발표된 8.31 부동산대책은 한국사회에 깊게 박힌 부동산 투기를 통한 부
의 증대와 그로인한 상대적 박탈감을 가질 수 밖에 없었던 서민들의 주거안정을 조만간 가져올 것
처럼 보였다. 이에 부산경실련은 창립15주년 기념 토론회 일환으로 ‘주택정책과 부산의 주택시장’
이라는 주제로 토론회가 지난 22일 부산시청 국제회의실에서 개최되었다. 이날 토론회는 부산경실
련 15주년 특별위원장이신 부산대 김성국 교수의 사회로 진행되었으며, 서울시립대 서순탁교수와
동의대 부동산학과 강정규교수의 발제에 이어, 부산대 도시공학과 최열 교수, 한나라당 박승환의
원, 부산발전연구원 이정헌 선임연구원, 대한공인중개사협회 부산지부 주승환 지부장, 대한주택건
설협회 부산시회 전광수 회장, 부산시 주택국 심영보사무관,  부산경실련 주거문화센터 방택훈 위
원의 토론이 이어졌다.

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  첫 발제에 나선 서순탁교수는 한 시기의 부동산정책에 대한 평가는 역사적인 관점에서 바라볼 필
요가 있음을 언급하면서 광복이후 우리나라의 가장 심각한 문제로서 지속적인 부동산 가격상승을
지적하였다. 부동산 가격상승률이 높다는 것은 매매차익이 크기 때문에 투기를 불러오게 되고, 이
러한 투기는 생산과 고용에 악영향을 미치며, 기업의 경쟁력을 떨어뜨리고 서민에게 경제적 부담
을 주게 된다고 진단하면서, 부동산가격안정을 정책목표로 삼고 있는 참여정부의 부동산정책을 진
단한 후 향후 과제를 제시하였다.

  발제에서 집값이 오를 것이란 기대심리가 투기적 가수요를 계속해서 부추긴 것으로 보고 마련한
대책인 10.29종합대책은 주택공급의 지속적 확충과 주택의 질적 측면을 고려한 양질의 주택을 공
급하겠다는 내용, 그리고 투기적 수요을 차단하고 실수요자 중심의 주택공급.거래제도를 개선하
여 무주택 서민층의 내집 마련 기회를 확대하기 위해 부동산 세재나 금융대책이 주류를 이루고 있
다고 주장하였다. 이러한 10.29 대책의 한계는 첫째, 투기적 수요를 근본적으로 차단시키는 한계
가 있었고, 둘째, 부동산 가격의 폭등은 재건축으로 인한 프리미엄의 발생, 신규분양주택의 분양
가 인상, 교육환경을 포함한 전반적인 도시주거환경과 밀접한 관련이 있음을 지적하면서 부동산
정책이 교육정책이나 도시계획정책과의 연계 강화 등을 위한 정책이 포함된 정책이 수립되지 못
한 것을 한계로 지적하였다.

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  10.29부동산 대책이 한계를 드러냄에 따라 부동산 제도 전반에 대한 근본적이 검토를 통해서
8.31 정책이 등장하였다고 하였다. 8.31 부동산 대책은 크게 토지시장 안정대책과 주택시장 안정대
책으로 구분하여, 토지시장 안정대책은 토지의 취득, 개발, 보유, 양도단계에 따라 상당히 강도 높
은 정책수단으로 구성되었고, 주택시장 안정대책은 투기수요 억제를 위한 세제 합리화, 주택공급
제도의 공공성 강화로 요약된다고 하였다. 8.31부동산 정책에 의한 개발이익환수제도와 실거래가
신고는 주택의 공공성에 기여하였고 양도소득세가 실거래가 과세된다는 점에서 긍정적인 평가를
내렸다. 그러나, 세제부분에 있어서 가장 핵심적인 부분이라 할 수 있는 1가구 1주택 비과세 부분
이 누락된 것을 한계로 지적하면서 양도소득세 정상화를 위해서는 1가구 1주택 비과세요건을 폐지
하고, 1가구 1주택에 대한 면세 등 비관세제도를 과세 후 소득공제 방식으로 전환하는 것이 필요하
며, 양도세 동결효과 해소를 위해서는 장기보유특별공제를 폐지하는 것이 바람직하다고 지적하였
다. 다음으로 개발이익환수의 미흡한 점을 지적하였다. 이는 자본이득세제가 정상화적으로 개발이
익을 제대로 처리하기가지는 많은 어려움과 시간이 소요될 것으로 예상되어, 이 시스템이 제대로
정착될 때 까지 개발부담금제를 재도입하여 한다고 주장하였다. 

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  3.30대책의 핵심은 재건축 아파트 단지의 가격안정에 있음을 강조하였다. 재건축초과이익 환수
제도 도입으로 재건축부담금이 전국 재건축 조합을 대상으로 부과되며 조합이 해산된 경우에도 관
리처분계획에 따라 해산 당시의 조합원에게 부과된다고 하였다. 또한 재건축 추진위원회의 권한
남용을 막기 위해 시공사 선정과정에서의 비리, 재건축조합 임원의 전횡 등을 원천적으로 방지할
수 있도록 제도적 통제장치를 마련하여 시행된다고 하였다. 구체적으로는 재건축 추진위가 철거업
자와 설계자를 선정하지 못하게 하는 등 추진위원회에 대한 감독을 강화하고, 입찰 최소 참여업체
를 3~5개로 규정하는 등 시공사 선정과정도 투명하게 바꾸기로 한 것이 주요내용이라고 하였다.

  결론적으로 참여정부의 부동산 정책의 성과는 첫째, 부동산 문제 해결을 위해 종합적이고 체계적
인 접근을 시도했고, 둘째, 보유세는 강화와 거래세 완화를 통한 부동산세제 정상화를 시켰고, 셋
째, 부동산시장의 투명성을 제고하기 위해 실거래가 신고제 및 등기부 기재를 시행하고 실거래가
검증시스템을 구축하였으며, 마지막으로 부동산 투기를 차단할 수 있는 시스템을 구축했다는 것이
라고 하였다. 그러나 이와 같은 성과에도 불구하고 무엇보다 집값이 오를 것이라는 기대심리가 여
전히 남아있고, 양도소득세율이 지나치게 높고 경직되게 운용되고 있다는 점을 지적하고 있으며,
또한 재건축 규제완화와 대규모 개발사업 주변지역의 우발이익처리문제를 지적하면서 참여정부
의 부동산정책은 올바른 방향성을 견지하고 있고 종합적인 관점에서 체계적으로 접근하고 있다는
점에서 장기적으로 상당한 정책효과가 예상된다고 하면서도, 부동산 정책이 내용적으로 다른 영역
의 정책( 교육정책, 도시정책, 도시계획 등)과 상호연계하여 실행되어 한다고 강조하면서, 무엇보
다 사회구성원 모두의 참여와 협조가 중요함을 전달하였다.

* 일률적인 부동산 정책이 아닌 지역실정에 맞는 부동산 정책의 필요성

  두 번째 발제자로 나선 동의대 강정규교수는 정부의 부동산정책에  따른 우리나라 부동산시장 동
향을 진단한 후 그에 따른 부산지역의 주택시장의 실태를 진단하고 난 후 부산지역의 주택시장 활
성화 방안에 대해 언급하였다.
정부의 부동산정책은 수도권과 지방도시의 양극화를 양산했다고 하였다. 이러한 원인은 현정부의
수도권 규제 정책으로 수도권지역은 공급부족 현상이 나타났으나 지방은 규제를 피하기 위한 건설
사 등의 지방시장 공략의 풍선효과로 일시적인 공급과잉이 유발하였고, 수도권 소득수준이 향상되
는 반면 지방은 정체됨에 따른 주택 실질구매력의 차이 때문이라고 진단하였다. 수도권과 지방도
시의 양극화 심화를 강조하면서 지방도시 내에서도 양극화 현상이 나타나고 있음을 지적하였다.
특히 부산의 남구, 수영구, 해운대구를 부산지역의 대표적인 가격상승지역으로 언급하였다.

*부동산가격 안정과 투명성 제고에 기여한 반면 지방 부동산 관련경기의 위축이...

  8.31부동산정책은 부동산 가격상승으로 나타날 수 있는 부동산불로소득의 상승으로 인한 국민들
의 근로의욕 저하와 투기세태 만연, 물가 및 산업비용 상승으로 인한 경제 경쟁력 약화 등의 부동
산 문제를 어느 정도 해결하였고, 부동산실거래가 신고의무제, 실거래가격 등기부등본 기재, 실거
래가격 공개 등을 통해 부동산시장의 투명성 제고에 기여한 부분을 긍정적 효과로 보았으나, 정책
적 목적과 목표에 대한 혼선을 초래하고 지방부동산 경기의 위축을 가져오게 된 것을 아쉽게 생각
하였다.
 
* 지역특성을 고려한 시장분할 정책의 필요성과  미분양아파트 분양률 저하 문제 해결방안 제시

  강정규 교수는 부산의 미분양 아파트와 분양률 저하를 문제시 하여 실질구매력을 회복시키기 위
한 방안으로 거래세의 추가 인하와 미분양주택구입 후 입주한 경우 일정기간 한시적으로 재산세
에 대한 탄력세율을 적용하여 재산세 부담을 심리적으로 완화하는 방안 마련이 필요하다고 주장하
였다. 끝으로 부산지역의 주택시장 활성화를 위하여 지역여건을 고려한 차별적인 부동산정책의 필
요성 제기, 주택의 양적 공급의 확대와 질적 수준 제고를 통해 주거복지 도시 형성, 건설 산업 활성
화와 지역경기부양을 기대할 수 있는 재개발.재건축 적극 활용하여 지역경제 활성화에 기여하여
야 한다고 주장하였다.
 
  부산대 최열교수는 정부의 부동산 정책이 중앙정부 위주의 주택종합계획 수립으로 일관되어 있
음을 지적하면서 지방정부 차원의 주택정책 수립이나 주택재원 확보에 한계가 있음을 강조하였
다. 즉, 법적.제도적 근거를 마련하여 지방정부 주도의 주택정책을 기획하고 주택재원을 확보할
수 있어야 한다고 하였다.
최열교수는 정책적 제안뿐 만 아니라 독창적인 내용을 들어 주목을 받았다. 부산지역의 주택특성
을 진단하면서 주거환경이 상대적으로 좋은 지역(남구, 수영구, 해운대구 등)을 선호한다는 강정
규교수의 발제에 일부 동의하면서도, 부산지역의 전반적인 주거지 선호패턴은 주거환경 이외에 현
재 살고 있는 곳과 이웃한 지역을 선호하는 경향 또한 높다고 주장하였다. 마지막으로 대형마트나
백화점에서 펼치고 있는 세일 전략을 들어 기존 입주자에게는 새로운 보상제도를 마련하고 나서
미분양세일이라는 독창적인 아이디어를 제시하였다.

  박승환 의원은 참여정부의 부동산 정책의 핵심이라고 할 수 있는 조세정책은 부동산 보유 수익
률 저하를 통한 가격억제라고 지적하고, 이는 부동산 세후 수익을 낮추어 부동산에 대한 수요를 인
위적으로 억제하려는 수요조절 정책이라고 주장하면서, 이러한 부동산 정책은 수요공급에 대한 시
장원리를 무시한 것이라고 서두를 던졌다. 참여정부의 부동산 정책은 강남 등 수도권 지역의 주택
가격 상승을 막기 위한 조치를 지방에 일률적으로 적용함으로써, 투기지역, 투기과열지구 등은 수
도권뿐만 아니라 부산을 비롯한 광역시에도 지정하여 수요가 위축되어 미분양 물량이 급속도로 증
가하여 재개발.재건축 시장의 억제가 결국은 시장황폐화를 초래하였다고 주장하였다. 참여정부의
부동산 정책으로 인한 폐단은 한시적인 세제감면혜택 부여와 보유세(재산세, 종합부동산세)의 과
표적용률 상승 완화, 양도소득세 감면 조항등을 지방 주택시장의 활성화 방안으로 제시하였다.

*주택시장에서 정부의 역할은 저소득층 및 차상위 계층의 주거안정을 도모해야

  부산발전연구원 이정헌 선임연구원은 다른 토론자와 마찬가지로 획일적인 중앙정부의 주택정책
이 지방의 특성에 따른 맞춤형 정책운용이 필요함을 강조하였다. 주택정책과 주택시장의 구분이
명확해야 할 것을 언급하면서 현재의 주택정책은 지방정부차원에서 개입하기 어려움을 전달하면
서, 주택시장의 진단은 주택은 특수성이 있는 재화로써 많은 국가에서 여러 형태로 시장개입을 하
고 있으나, 민간위주의 주택사업을 공공이 규제하기가 쉽지 않다고 하였다. 즉 정부당국의 역할은
무주택 저소득층 및 차상위 계층의 주거안정을 도모해야 함을 강조하면서 최근 정부의 부동산 정
책 중 서민주거 안정을 위한 공공부문 임대주택 공급확대로의 변화조짐을 매우 바람직한 현상이라
고 진단하였다.

*거래의 투명성을 가져온 실거래가 공개! 나아가 분양원가 공개가 이루어지기를

  대한공인중개사협회 부산지부 주승환 지부장은 참여정부의 부동산 정책이후 비록 지방주택시장
이 침체의 늪으로 빠져 있지만. 가격안정과 거래의 투명성을 확보했다고 하였다. 대체적으로 참여
정부의 부동산정책에 대해 긍정적인 평가를 하였으나, 지방의 주택시장의 침체는 매우 아쉬워하면
서 다른 토론자와 마찬가지로 지역 맞춤형 부동산 정책이 필요하다고 하였다. 좀 더 구체적으로 언
급한 부사지역의 주택시장 활성화 방안으로 가수요자를 양산하는 선분양제의 후분양제로 전환, 엄
청난 비용을 투입하여 고스란히 분양가에 반영시키고 있는 분양광고 및 모델하우스에 대한 규제
의 필요성을 강조하면서 건설사의 아파트 분양원가 공개를 필수불가결한 것이라고 하였다.

  부산시 주택국 심영보 사무관은 부산지역의 주택현황, 공급 실태, 미분양아파트 증가 추세 등을
전달하면서 현 정부의 특성상 지방정부의 독자적인 주택정책을 수립하기가 쉽지 않음을 피력하였
다. 그러나 부산의 주택정책 방향을 장.단기적인 계획 수립을 통해 시민들의 주거안정을 도모하
여야 함을 강조하였다. 구체적인 내용으로 공공임대 주택 공급 확대, 주택시장안정과 투명화를 위
해 주택종합정보 시스템 구축의 필요성, 적정분양가 결정을 위한 자문위원회 구성.운영의 필요성
을 강조하였다.

  대한주택건설협회 부산시회 전광수 회장은 참여정부의 부동산정책은 지역의 주택시장 침체를 가
져올 수 밖에 없는 것이라고 주장하였다. 특히 주택시장 침체에 따른 공급주체간의 양극화가 발생
하여 지역건설업체가 주택시장에 참여할 길이 없어지게 되고 결국은 지역자금의 역외유출을 더욱
가속화시켜 지역경제를 침체의 늪에서 헤어날 수 없게 한다고 하였다. 끝으로 강정규 교수가 지적
한 주택문제해결의 가장 큰 요체인 가수요로 인한 문제가 있으면 공급을 늘여서 가수요가 곧 프리
미엄과 연결되는 일이 발생되지 않도록 하는 것이 부동산 투기를 잠재울 수 있는 방안으로 제시하
였다

*실수요자 및 서민주거안정을 위한 주택 정책 마련되어야

  부산경실련 방택훈집행위원은 참여정부의 부동산 정책이 실수요자의 내 집 마련 꿈을 더 멀어지
게 있다고 비판하면서 서민주거안정을 위한 제안을 하였다. 먼저 주택분양가 거품을 제거하여 실
수요자 주택보급률을 높여야 하며, 미분양 사태는 주택건설업체의 과도분양가 폭리와 거품이 원인
임을 지적하였다. 그러면서, 도시공사에서 임대주택 공급을 늘이는 것이 필요하고, 현실적으로 서
민들의 주거안정 확보가 되지 않은 무리한 재개발.재건축을 서두르지 말 것을 주장하였다.

이날 토론회에서 참석한 발제자와 토론자의 공통된 의견은 획일적인 중앙정부 차원의 주택정책이
지방의 주택시장에 많은 문제점을 야기하고 있다고 하면서, 지방 주택시장의 실정에 맞는 맞춤형
주택정책이 필요함을 강조하면서 개별적인 의견을 전달함으로써 부산지역의 주택시장에 대한 시
민들의 인식을 제고할 수 있었던 자리였다.