이번 대책발표를 앞두고 정부는 여러 고위인사의 말을 빌어 “헌법보다 바꾸기 어려운 부동산정
책”을 마련하겠다고 했었다. 그러나, "역시나" 특별하다고 할 것이 별로 없는 정책발표에 그치고
말았다. 정부의 8.31부동산대책은 한마디로 서민위주의 주거안정을 위해선 부족함이 많은 정책이
며, 부동산투기를 근본적으로 차단하기는 어려울 것으로 판단된다. 그나마 발표된 정책들이 효과
를 보기위해서는 무엇보다도 향후 정책일관성과 강력한 후속대책이 성공 관건이 될 것으로 보인
다. 그동안 정부 부동산 대책은 헤아리기 어려울 정도로 많았던 것이 사실이다.
 
  정부에 의한 부동산 투기억제책의 시초는 1967년의 ‘부동산 투기억제에 관한 특별조치법’이라고
할 수 있다. 이후 38년간 정부는 46회의 굵직한 서민주거안정과 투기억제책을 담은 부동산대책을
발표해 왔다. 67년도 부동산 대책은 경부고속도로건설과 신도시건설에 따른 땅값상승을 잠재우기
위해 나왔으며, 나름의 성과를 거두었다. 이후 73년의 오일쇼크를 계기로 다시 지가는 급등했으
며, 78년 중동특수를 타고 다시 부동산투기가 극성을 부리기 시작했고, 이때부터, 아파트가 부동
산 과열의 진원지가 되었고, 그해 정부는 8.8조치를 통해 토지공사를 통한 대규모택지 공급으로
그 효과를 80년대 초까지는 이어갈 수 있었다. 

  이후 80년대 초는 2차 오일쇼크를 겪으며, 경기부양책이 나와 또 다시 82-83년에 걸쳐 아파트시
장이 뜨거워지게 된다. 정부는 또다시 주택시장 안정을 위해 국민주택청약자격과 전매제한 기간
을 강화하였다. 하지만, 부동산 상승세는 84년까지 지속되었다. 이후 87년까지 부동산 경기는 소강
상태를 유지하다, 소위 3저 효과(금리,유가,환율)를 등에 업고 분위기가 반전되게 된다. 정부는 88
년 ‘8.10부동산종합대책’을 통해 고강도조치가 발표되고, 89년 5개 신도시건설과 90년의 택지소유
상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등 토지공개념이 도입되면서 부동산 경기는 식게 되었
다.

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  2002년 이후 정부가 공식 발표한 부동산대책만도 13개에 이른다. 이외에도 크고 작은 조치들만
도 16개나 된다. 대표적인 대책으로는 2003년 ‘10.29부동산대책’을 통해, 강력한 투기억제책을 시
행하였으나, 2004년 7월의 '건설경기연착륙방안‘이 나오면서, 또다시 집값이 요동치기도 하였다.
올들어서도 2.17대책과 5.4부동산대책이 발표되었다. 이러한 대책들의 종합판이 이번 ‘8.31부동산
대책’이라고 할 것이다. 이번 부동산대책이 과연 부동산시장과 서민주거안정에 기여할 수 있을 지
분야별로 짚어 볼 필요가 있을 것이다.

  우선 조세정책을 살펴보자. 종합부동산세 과세는 지난 10.29부동산대책에서 2006년 도입이 예정
되어 있던 것이 2005년으로 앞당겨졌으며, 대상은 주택의 경우 6억원(당초9억), 토지는 4억(당초6
억)이상으로 확대되었으며, 개인별 합산과세에서 세대별 합산과세로 강화되었다. 일부에서는 이
조치가 1가구 1주택에도 적용되어 서민들의 부담이 가중된다고 억지주장을 하고 있으나, 6억원이
나 호가하는 주택소유자를 서민으로 보기는 어려울 것이다.

  양도소득세는 내년부터 실거래가로 과세되며, 대상은 6억원이상 주택과 투기지역내 주택, 1가구
3주택에 한해 양도차익의 60%로 적용되던 것을 1가구2주택과 나대지 등 비업무용토지의 경우 1년
간의 유예기간을 거쳐 50% 중과하고, 1가구3주택에 대하여는 현행대로 60%를 중과한다는 것이
다. 그러나, 부산 등 광역시의 경우, 기준시가 1억원 이하와 광역도의 3억원 이하는 제외된다. 또
한 보유세를 인상하여 현재 실효세율 0.15%수준인 종합부동산세를 2009년(재산세는 2017년)까지
1% 수준으로 올리기로 했다. 아울러 과세표준은 현실화율을 내년 70%에서 매년 10%씩 높여 2009
년 100%로 했다. 세부담 상한선도 현행 50%이던 것을 종합부동산세에 한해 200%까지 확대키로
했다. 거래세인 등록세와 취득세는 현행 3.5%수준에서 1%포인트 인하키로 했다. 재산세의 경우
는 서민부담을 고려, 과표적용율 50%와 상승제한폭 50%도 현행대로 유지키로 했다.

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  양도소득세의 경우, 지난 30년간 부동산투기로 인한 불로소득이 꾸준히 늘어나는 상황에서 이 기
간도안 세율은 오히려 계속 인하되어, 도입당시 토지50%, 기타자산 30%에서, 1988년 40-60%로 정
해진 이후, 94년 30-50%, 98년 20-40%, 2001년에는 9-36%까지 낮아졌다. 실거래가 과세가 되지
않은 현실에서, 1가구1주택 비과세와 낮은 세율은 양도소득세의 제기능을 상실케할 뿐 아니라, 불
로소득 환수를 불가능하게 하여 투기를 조장하고 있는 것이 지금의 실상이다. 이번 8.31부동산대
책은 1가구 2주택이상에 대한 양도세의 중과를 통해 불로소득 부분을 일부 세금으로 환수하는 계
기를 마련했다고 볼 수 있다. 양도소득세 실거래과세를 위해 실거래가 신고의 의무화 대책을 마련
했지만 실거래가 파악을 위한 추가대책과 자료의 투명성확보방안이 미흡하다는 점을 지적할 수 있
을 것이다. 

  다음은 주택 공급 및 서민주거안정 정책에 대하여 살펴보자. 주택공급제도와 관련해서는 2012년
까지 임대주택 100만호 건설을 예정대로 추진하고, 서민주거안정기금의 5천억원 확대, 저소득층
의 전세자금 대출금리 0.5%인하 등의 정책을 발표하였으나, 이 정도의 정책으로는 대다수 서민들
에게 와닿는 내용이 될 수 없다. 무엇보다도 이번 정책의 가장 큰 문제점은, 실제적인 투기수요를
억제하여 가격인하를 유도함으로써 실수요자 중심의 주택시장을 형성하려는 정책대안은 없이, 서
민들에게 높은 가격이 부담스러우면 전세자금이나 낮은 금리로 대출받아 전세에 만족하라는 뜻의
정책으로 비쳐진다는 것이다.

  투기수요억제를 위해서는 후분양제로의 전환이 필수적이다. 그러나 이에 대하여 전혀 언급이 없
다는 것이다. 현재의 선분양제도 아래에서는 분양권 전매금지의 강화와 주택공급제도의 개선책이
필요하다. 일부 야당에서 조차 분양권전매의 전면제한까지도 검토하고 있는 마당에 정부의 이번 대
책은 여전히 높은 분양가를 그대로 둔 채, 불로소득의 일부만을 세금으로 거두어들이는 대책으로
넘어가겠다는 뜻으로 받아들여지고 있다.  그나마도 양도소득세의 경우, 1년여의 유예기간을 두고
있어 정책변화에 대한 우려가 남아있다.

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 분양원가 공개에 있어서도 대다수 국민들의 요구와 야당의 도입 주장에도 불구하고, 공영개발택
지에 한해, 원가연동제와 채권입찰제를 병행 실시하는 기존 정책수준에 그치고 말았다. 주택공급
확대정책에 있어서도 수도권 중심의 신도시개발계획이 주를 이루고 있을 뿐 아니라, 공영개발의
확대조차 포기한 것으로 보여 진다. 특히 수도권을 제외한 지역의 특수성을 고려한 투기억제정책
이나 주택공급확대 정책은 전혀 언급조차 없어, 지역차원에서는 그 실효성에 의문을 제기하지 않
을 수 없다. 임대주택 건설에 있어서도 지역에서는 각 지자체 차원의 택지조성 노력이 전혀 없는데
다, 정부의 강력한 정책도 뒷받침되지 않아, 수도권을 제외한 지역의 서민주거안정을 기대하기 어
려울 것이다. 이러한 지역현실을 고려할 때, 향후 정부의 임대주택 건설도 대부분이 수도권에 집중
될 수밖에 없을 것이다. 

  분양원가공개와 후분양제도의 도입, 분양권전매제한의 강화 대책이 추가되지 못한 점 이외에도
투기자금으로 사용되어온 주택담보대출의 엄격한 규제와 제한을 위한 추가조치가 이루어지지 않
은 점도 문제점으로 지적될 수 있을 것이다.

  마지막으로 거래의 투명성확보와 정책에 대한 신뢰의 문제이다. 이번 대책은 한마디로 당연히 이
루어져야할 조세정의에 한걸음 다가간 정도의 정책에 불과하다. 진정, 부동산에 있는 거품을 제거
하기에는 역부족이라고 밖에 볼 수 없으며, 서민들의 내집 마련의 꿈을 앞당길 수 있는 주택공급정
책이 포함되지 않는 것은 안타까운 일이다. 그나마, 불로소득에 대한 일부 환수 방안이 제시된 것
에 만족할 수밖에 없을 것이다.

  무엇보다 중요한 것은 향후 정부의 정책 일관성과 온 국민들의 주택에 대한 인식의 전환을 이루
는 일이다. 뿐 만 아니라, 기득권층의 투기를 통한 재산축적을 보호해 주려는 일부 기득권언론과
정치세력들의 정책 흔들기와 입법과정에서의 반발을 어떻게 막아낼 것인가도 중요한 과제가 될 것
이다.