부산외대부지 개발에 관하여

정주철 교수 (부산대 도시공학과)

2014년 부산외대가 이전한 이후 남아 있는 남구 우암동 일대 부지에 대한 개발논의는 지속적으로 진행됐습니다. 그러다 지난 2022년 3월 2일 박형준 부산시장은 기자회견을 통해 옛 부산외대 부지를 게임산업의 거점으로 육성 할 것이라는 발표를 진행하였습니다. 해당 부지는 부산외대가 이전한 이후 지속적으로 부산시와 LH 차원에서 토지비축제도를 활용한 공공개발을 추진해온 지역이었습니다. 2017년 사전협상형 지구단위 계획 구역으로 반영돼 이후 2019년에는 부지에 대한 공공개발을 위해 부산시와 LH가 업무협약을 체결하여 공영개발이 가시화되는 듯했습니다. 하지만 2021년 6월 학교법인 성지학원 측에서 자체 일반경쟁을 통해 토지를 우암 개발 PFV(주)에 매매함에 따라 공영개발을 위한 기존 계획은 무산이 되었습니다. 하지만 부산시는 민간개발사업자의 제시안과 다르게 새로운 가이드라인을 제공하여 공공개발을 지속적으로 추진할 것이라는 점을 확실히 했습니다. 이는 부산시의 공공개발에 대한 의지를 보여주는 대목입니다. 부산시가 정말 공공개발에 대한 의지가 있다면 말입니다.

부산시의 의지를 보다 깊게 살펴보기 위해 발표한 내용을 살펴보면, 민간사업자에게로 부지가 매각됨에 따라 공영개발이 불가능해진 외대 이전 부지에 대해 주거 용지 비율은 줄이고 업무용지 비율을 늘려 해당 지역을 부산의 게임 메카로 성장시키겠다는 개발 가이드라인을 발표했습니다. 특히 기존 우암 개발 PFV(주)에서 제안한 주거 용지 비율인 46.4%를 38%로 낮추겠다는 것이 핵심인데 이는 기존 LH 개발안 38.5%와 큰 차이가 없다고 발표했습니다. 대신 업무·복합용지 면적을 민간사업자가 제안한 18.2%에서 39.1%로 늘리고 공원녹지·도로 면적은 35.4%에서 22.9%로 줄이는 안을 가이드라인으로 제공한 것입니다. 이중 전체면적에 약 10%에 해당하는 12,906㎡ 은 기부채납을 통해 게임 콘텐츠 비즈니스 파크를 조성, 주변 지역의 게임산업 활성화를 담당케 한다는 계획입니다.

본 제안은 일견 주거 용지 면적을 줄이고 업무·복합용지 면적은 늘림으로써 부산의 신 성장 동력이 될 수 있는 게임산업을 유치 및 발전시키는 전략을 염두에 둔 것처럼 보입니다. 하지만 실제로 이와 같은 목표가 실행될 수 있을지는 미지수입니다. 가장 큰 우려는 복합용지에 대한 주거지 개발에 대한 우려입니다. 발표한 가이드라인에서 늘어난 복합용지에는 지원시설을 건설할 수 있습니다. 이는 공동주택이나 생활형 숙박시설 등을 건설할 수 있다는 말이며 사실상 민간사업자의 의지에 따라 주거단지 개발로 전환될 수 있다는 의미입니다. 물론 이러한 변칙적 개발을 막기 위해 위원회 차원의 심사가 이루어 질 것입니다. 하지만 과거 부산에서 진행된 대부분의 난개발이 초기에는 공공성을 외쳤지만, 수익성, 사업성을 빌미로 변질되어왔던 역사를 상기해봤을 때 이러한 우려를 지울 수가 없습니다. 특히 처음에는 복합시설 용지에 게임산업과 관련된 개발계획을 수립하고 이를 추진하더라도 입주기업이 없다는 이유로 몇 년간 방치된다면 자연스럽게 주거단지 개발로 전환될 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 게임산업 진흥에 관한 상세한 예측과 계획이 필요합니다. 다양한 게임산업의 분야 중 어떠한 분야들을 성장시킬 것이고 이에 따라 어떠한 기업을 유치하거나 신규 창업을 시킬지 등 명확한 게임산업 진흥에 관한 계획과 실천전략을 바탕으로 부지개발을 연동시켜야 합니다. 현재 부산시가 제시한 가이드라인은 이러한 내용을 바탕으로 작성되어 있는지 의문입니다.

공원·녹지 면적이 줄어든 것 역시 걱정스럽습니다. 최근 탄소중립과 기후변화 적응이라는 시대적 요구와 불합치하는 개발이 될 수도 있습니다. 또한 이렇게 만들어지는 공원·녹지가 과연 주변 주민들의 삶의 질을 증진하는 공간이 될 수 있는 계획들이 수립될지 우려를 지울 수 없습니다. 게임산업의 중추로 개발할 것이라는 슬로건으로 공원·녹지에 대한 중요성을 간과하지 않기를 바랍니다. 단순히 공원·녹지 비중이 줄어든 만큼 민간사업자가 개발할 수 있는 부지가 늘어났다는 평가가 이루어져서는 안 됩니다.

현재 부산시가 제시한 가이드라인은 말 그대로 가이드라인입니다. 제시된 가이드라인을 바탕으로 또다시 민간사업자가 개발계획안을 제출하여야 합니다. 이 과정에서 우리는 미래 예측되는 의문들을 지워가야 합니다. 정말 게임산업을 유치할 수 있을지, 주변 지역과의 연계는 가능할지 그리하여 정말 공공성을 고려한 개발이 진행될지를 질문해야 합니다. 해당 부지는 부산 도시기본계획 속에 사전협상형 지구단위 계획 후보지로 제시되어 있습니다. 이는 반드시 이 지역의 용도변경을 통해 개발을 추진해야 한다는 의미가 아닙니다. 공공개발을 위해 일정부분 협의가 가능하다는 것이지 민간사업자만을 위한 개발을 추진해서는 안 됩니다. 부산시는 부산의 장기전 비전을 가지고 그에 맞는 공공성을 상정해야 합니다. 단순히 시에 금전적 이익을 제공한다는 단기적 결과 외에도 도시계획의 장기적 목표에 적합한지를 평가해야 합니다. 당장의 금전적 차익이 아닌 정말 지역의 발전을 위한 개발계획이 될지를 고민해야 합니다. 그것이 사전협상제의 진정한 목표입니다.

또한 공공성을 위해 허황된 외침을 해서도 안 됩니다. 게임은 분명 미래 새로운 경쟁력을 위한 핵심 콘텐츠입니다. 하지만 정말 부산에서 게임개발을 포함한 게임산업을 위한 준비가 되어있는지는 의문이 듭니다. 토지개발을 위한 단순한 슬로건만으로 게임산업을 소모한다면 부산은 또 하나의 성장 동력을 잃게 될 것입니다. 만약 게임산업의 부흥을 천명하고도 게임산업 진흥에 실패한다면 부산에서의 다음번 시도는 더욱더 힘들어질 것입니다. 게임산업에 대한 깊은 이해와 충분한 예측과 계획을 통해 개발계획의 밑그림을 그려야 합니다.