주택담보대출과 집 값 폭등

                                            ** 차진구 [부산경실련 사무처장] **


  과거 어느 정권보다도 강력한 부동산 정책을 편다고 평가받고 있는 참여정부의 각종 부동산 정책
에도 불구하고 강남과 분당, 과천, 용인 등지의 아파트 가격은 천정부지로 치솟고 있으며, 신행정
중심도시 예정지와 인근지역, 지방 대도시에 이르기까지 부동산 투기억제정책은 그 효과를 보지
못하고 있다. 이러한 부동산 가격 상승에는 은행 가계대출의 비중이 날로 늘어나고 있는 점, 특히
주택담보대출 비율이 늘고 있는 것이 가장 큰 요인이라고 할 수 있다.

  2001년말 86조원이던 주택담보대출은 저금리 기조가 계속되면서 2년 만에 두 배로 는데 이어,
2003년 10.29부동산 대책이후 지역에 따라 주택담보대출 비율을 40-60%로 규제한 이후에도 달라
지지 않고 있다. 올 들어 5개월 동안 은행 가계대출은 10조원이상 늘어났으며, 올5월 한 달 동안 늘
어난 금액만도 4조원이나 되며, 총 가계대출금액은 무려 285조5천억원에 달한다고 한다. 게다가
시중금리가 계속 인하된데다 소비침체조차 이어지면서 부동산에 더욱 부동자금이 몰리는 현상은
가속되고 있다.

  올 5월말 현재 만기6개월 미만의 단기부동자금 규모가 467조원에 달할 것으로 추정된다는 언론
보도도 있은 바 있다. 이렇듯 막대한 자금이 저금리로 인해 금융권보다는 손쉽게 불로소득을 올릴
수 있는 부동산으로 몰리는 현상은 어찌 보면 당연한 지도 모른다. 정부의 부동산 대책은 입법과정
에서 계속 후퇴를 거듭하는가 하면 기업도시건설 등 각종 개발정책으로 부동산가격 상승을 전국적
으로 확대시키는 꼴이 되고 있다.

  저금리에 부동자금이 부동산에 몰리면서, 부동산 불패신화를 믿고 자신의 집을 담보로 아파트투
기에 참여하는 사람들이 중산층으로 확대되고 있으며, 주택담보대출 금리인하를 홍보하는 은행들
의 무책임함을 등에 업고 부동산 투기세력은 온 국민으로 확대되고 있다고 해도 과언이 아닐 것이
다. 불로소득에 대한 과세의 허술함까지 겹쳐 온 나라가 투기광풍에 휩싸이고 있다. 사촌이 땅을
샀는데 나 혼자 배만 아플 수 없다는 마음으로 너나 할 것 없이 주택담보대출을 이용, 부동산투기
에 나서 불로소득을 올리는 이 때, 집 한 채 없어 이러한 대열에 들지 못하는 이들 조차도 상대적
박탈감속에 한숨을 짓고 있는 실정이다.

  이렇듯 부동산가격 상승과 투기를 부추기는 주택담보대출은 미국과 같은 선진국에서는 소비자
보호를 위해 철저히 규제를 받고 있는 위험한 대출형태로 인식되고 있다. 미국의 대공황이나 일본
의 거품 붕괴로 인한 경제위기 이전에 성행하던 주택담보대출은 우리나라의 아파트에서처럼, 거품
이 형성되기 시작하면 급속도로 확대되는 경향이 강하며, 주택가격 상승은 담보가액을 증가시켜
대출액을 더욱 증가시킬 수 있다.

  또한, 이자만 상환하다 마지막에 원금을 전부 상환하는 형태로 인해 거품이 붕괴되는 순간 이자
는 물론 원금의 상환이 어려워져 부실채권이 급격히 늘어나고, 금융기관의 자금회수와 함께 자산
가격의 가중된 하락으로 악순환에 빠지게 될 수 있다는 것이다. 선진국에서는 상환능력이나 소득
상태 등을 고려하지 않는 우리나라의 주택담보대출 보다는 소득수준을 충분히 검토하여, 20년 이
상 장기의 대출기간과 매달 원리금과 이자를 납부하는 방식인 모기지론을 적극 활용하고 있다. 주
택담보대출은 무주택자가 아닌 현재 주택을 보유한 사람들에게 또 다시 부동산시장에 뛰어들게 하
는 대출형태라고 할 수 있는 것이다.
     
  주택담보대출의 증가에 직접으로 영향을 미치는 요인으로는 저금리 기조를 꼽을 수 있다. 467조
원에 달하는 단기부동자금은 초저금리 기조에서 비롯되었다는 평가들이 늘어나고 있으며, 2001년
2월 5%이던 콜금리는 현재 3.25%까지 내려간 상태이다. 이러한 저금리로 인해 가계는 은행대출
을 받아 부동산 등 실물자산의 투자에 열을 올리고 있으며, 이로 인해 부동산가격의 상승을 부채질
하고 있다.

  경기가 나쁠 때, 금리를 낮추는 정책을 써는 것은 경제원론상 기본적 원리이기는 하다. 교과서 적
으로 말한다면, 금리를 낮추면 기업의 투자가 늘고 소비가 증가하여, 현재의 경기침체를 극복할
수 있어야 하지만 우리의 현실은 그렇지 못하다. 자산가격이 상승해 부를 증대시켜 소비가 늘거
나, 금리가 낮아 저축대신 소비를 하게 한다는 것인데, 오히려 이자 소득이 줄어 소비를 줄게 하
고, 기업의 투자확대가 이루어지지 않는 등 제대로 저금리 정책이 먹혀들지 않고 있는 것이 지금
의 현실이다.

  대기업 투자는 증가하고 있지만, 이는 이자율과는 별 관계가 없는 것으로 보여지며, 중소기업의
경우는 저금리 혜택을 받지 못하는 것으로 알려져 있다. 주택담보대출 등 가계대출이 늘면서, 중소
기업의 경우 금리를 불문하고 대출을 받기가 어려운 실정이다. 기업대출에 있어서도 담보위주의
대출 관행이 여전하고, 정부의 보증에 의존할 수밖에 없기 때문이다. 이렇듯 저금리 기조에도 불구
하고 소비진작이나 투자확대 효과는 없이 부동산투기만을 부추기는 저금리 기조는 재검토가 불가
피할 것으로 생각된다.

  부동산 투기를 막고, 주택가격의 안정을 위해서는 먼저, 은행의 주택담보대출 관행을 없애고 무
주택자위주의 완전한 모기지론으로 은행 대출제도의 전환이 이루어져야 한다. 또한 주택공급정책
에 있어서는 후분양제의 전면시행과 분양권전매제도를 없애는 일이 필요할 것이다. 부동산 과세제
도는 보유세의 실효세율을 과감히 상향조정하고 거래세인 취득세와 등록세의 비율을 낮추어야 한
다. 불로소득에 대하여는 100%에 가까운 과세기준의 적용도 필요하다. 이는 불로소득을 취할 수
없다면, 온 국민이 투기시장에 뛰어드는 현실은 바꿀 수 있지 않을까하는 안타까움에서 제안하는
것이다.

  무엇보다도 주택이 투기수단이 아니라, 주거수단으로 자리매김하기 위해서는 단편적 대책이 아
닌, 종합적인 정책이 일관성 있게 추진되어야 함은 더이상 말할 필요가 없는 진리가 아닌가 싶다.